建築基準法完全攻略｜用途制限・建蔽率・容積率・接道義務【宅建試験2026】

2026年4月14日2026年4月18日

情報基準日：2026年4月1日（建築基準法最新改正時点）

建築基準法の体系

建築基準法（昭和25年法律第201号）は、建築物の安全・衛生・防火・都市環境を確保するための最低基準を定めた法律です。宅建試験では「集団規定」が特に多く出題されます。

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区分	内容	適用範囲
単体規定（第2章）	個々の建築物の構造・設備に関する基準（採光・換気・耐火構造等）	全国一律
集団規定（第3章）	建築物と周囲の環境の調整に関する基準（用途・形態制限等）	都市計画区域・準都市計画区域内のみ

用途地域内では、建築できる建築物の用途が制限されます（建築基準法第48条・別表第2）。

【頻出】工業専用地域には住宅・共同住宅・店舗・学校・病院・ホテルを建築できません。

建築基準法第42条は「道路」を定義しています。建築物の敷地は原則として、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接すること（接道義務・同法第43条）が必要です。

幅員4m未満でも、特定行政庁の指定を受けた道は「2項道路（みなし道路）」として扱われます（同法第42条第2項）。この場合、道路中心線から2m後退した線が道路境界線とみなされ（セットバック）、後退部分には建築物や塀を設けることができません。

建蔽率＝建築面積÷敷地面積×100（%）で、用途地域ごとに上限が定められています（同法第53条）。

建蔽率の緩和（加算）	緩和内容
防火地域内の耐火建築物（または準防火地域内の耐火・準耐火建築物）	＋10%
特定行政庁指定の角地	＋10%
両方該当	＋20%
商業地域（建蔽率80%）内の防火地域内耐火建築物	建蔽率制限なし（適用除外）

容積率＝延べ面積÷敷地面積×100（%）で、用途地域ごとに上限が定められています（同法第52条）。

前面道路の幅員が12m未満の場合、前面道路幅員×法定係数（住居系地域：×4/10、その他：×6/10）と都市計画で定める容積率の、いずれか小さい方が適用されます。

【例題】第一種住居地域・前面道路6m・指定容積率300%の場合：6m×4/10×100＝240%。240%＜300%なので適用容積率は240%。

第一種・第二種低層住居専用地域では10mまたは12m（都市計画で指定）の絶対高さ制限があります（同法第55条）。

建築物の道路側の高さを道路境界線から一定の斜線内に収める制限です（同法第56条）。前面道路の反対側の境界線から斜線を引きます。

一定規模以上の建築物が周囲に落とす日影を規制します（同法第56条の2）。商業地域・工業地域・工業専用地域には日影規制の適用なし。