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空き家問題と売却の重要性
日本の空き家数は約900万戸（2023年住宅・土地統計調査）に上り、社会問題となっています。空き家を放置すると、固定資産税の増大・管理コスト・特定空き家に指定されるリスクがあります。適切なタイミングでの売却が重要です。
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空き家の種類と対応の違い
| 種類 | 状態 | 対応の方向性 |
|---|---|---|
| 一般的な空き家 | 建物の管理状態は良好 | リフォームして売却 or 現状渡し |
| 老朽化空き家 | 修繕費が大きい・倒壊リスクあり | 解体して更地で売却 or 古家付き土地として売却 |
| 特定空き家 | 行政から指定を受けた危険な空き家 | 早急な解体・売却が必要 |
特定空き家に指定されると何が起こる？
空き家等対策の推進に関する特別措置法（空き家特措法）に基づき、倒壊の危険性・衛生上有害・景観を損なう空き家は「特定空き家」に指定されることがあります。
特定空き家指定の影響
- 固定資産税の特例解除：住宅用地の固定資産税軽減（1/6・1/3）が解除され、税負担が最大6倍に増える
- 行政代執行：改善命令に従わない場合、行政が強制的に解体し費用を請求する
相続した空き家の3,000万円控除（空き家特例）
2016年に創設された「相続した空き家の譲渡所得の特別控除」（空き家特例）により、一定要件を満たす相続空き家を売却した場合、3,000万円の控除が受けられます。
主な要件（2024年改正後）
- 相続・遺贈で取得した空き家であること
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された耐震基準を満たさない家屋
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日まで（2023年改正で4年以内に延長）に売却
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震リフォームまたは解体して更地にして引き渡すこと
解体vs現状渡しの判断基準
解体して更地で売る場合
- メリット：固定資産税軽減が解除されるが売れやすい（建築自由）、空き家特例の適用要件を満たしやすい
- デメリット：解体費用（木造で100〜200万円程度）が発生する
- 向いているケース：建物の老朽化が著しい・建て替え需要が高いエリア
現状渡し（古家付き）で売る場合
- メリット：解体費用が不要・取得費として建物価値を計上できる
- デメリット：買主が限定される・値引き交渉を受けやすい
- 向いているケース：リノベーション需要が高いエリア・建物に価値がある場合
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売却前に確認すべき事項
- 登記名義の確認（相続登記の完了が必要）
- 境界確定（隣地との境界が不明な場合は測量が必要）
- アスベスト・地下埋設物の有無
- 農地・市街化調整区域かどうかの確認
監修：不動産四冠 編集部
宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士の四冠資格保有者が監修。試験対策から実務活用まで正確な情報をお届けします。
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