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不動産売却後の確定申告の必要性
不動産を売却した場合、譲渡益（利益）が出ても出なくても、居住用財産の特例（3,000万円控除等）を使う場合は確定申告が必要です。申告しないと特例を受けられず、大きな損をする可能性があります。
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確定申告が必要なケース・不要なケース
| ケース | 申告の要否 |
|---|---|
| 譲渡益が出た（控除・特例なし） | 必要 |
| 譲渡益が出た（3,000万円控除等の特例を使う） | 必要（特例の適用には申告が必須） |
| 譲渡損失が出た（損益通算・繰越控除を使う） | 必要（翌年以降の繰越控除のためにも申告） |
| 譲渡損失が出た（特例を使わない） | 原則不要（ただし申告すると損失の翌年繰越が可能） |
必要書類一覧
売却に関する書類
- 売買契約書（売却時）のコピー
- 仲介手数料・測量費等の領収書
- 登記費用（売却時）の領収書
購入時の書類（取得費の証明）
- 売買契約書（購入時）のコピー
- 購入時の仲介手数料・登記費用の領収書
- リフォーム費用の領収書（資本的支出として計上可）
特例適用のための書類
- 住民票（3,000万円控除：居住用証明のため）
- 戸籍謄本（相続した空き家の場合）
- 耐震基準適合証明書（空き家特例の場合）
申告書の作成手順
- 国税庁のe-Tax（確定申告書等作成コーナー）にアクセス
- 分離課税の譲渡所得を選択（給与所得とは別に申告）
- 売却価格・取得費・譲渡費用を入力
- 該当する特例にチェック（3,000万円控除・軽減税率等）
- 計算結果を確認し、添付書類とともに提出
よくある間違いと注意点
- 申告期限の勘違い：売却した翌年の2月16日〜3月15日が申告期間。期限後申告は無申告加算税がかかる
- 取得費の過少申告：リフォーム費用・購入諸費用を計上し忘れると税負担が増える
- 所有期間の計算ミス：売却した年の1月1日時点での所有期間で税率が決まる（引渡し日ではなく契約日ではないことに注意）
- 特例の申告漏れ：3,000万円控除は自動適用されない。必ず確定申告で申請が必要
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損失が出た場合の繰越控除
居住用財産の売却で損失が出た場合、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使うことで、給与所得等と損益通算でき、その年に控除しきれなかった損失は最大3年間繰り越せます。
監修：不動産四冠 編集部
宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士の四冠資格保有者が監修。試験対策から実務活用まで正確な情報をお届けします。
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