📅 情報基準日：2026年4月1日（建物の区分所有等に関する法律 2026年改正施行後）
2026年区分所有法改正：建替え決議要件の変更
建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）は2026年4月施行の改正により、建替え決議の要件が以下のとおり変更されました。
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| 項目 | 改正前 | 改正後（2026年4月〜） |
|---|---|---|
| 建替え決議 | 5分の4以上 | 4分の3以上 |
| 所在等不明者の扱い | 頭数・議決権に算入 | 一定要件下で除外可能 |
| 区分所有法上の団体制度 | 管理組合のみ | 一般社団法人への移行制度新設 |
建替え決議の瑕疵に関する判例
判例①：建替え決議の要件事実の説明不足（最高裁平成17年11月18日）
最高裁判所平成17年11月18日判決は、「建替え決議に際して区分所有法第63条が要求する「建替えを必要とする理由」「建替え後の建物の設計の概要」等の必要的通知事項が不十分な場合は、決議は無効となる」と判示しました。建替え決議は区分所有者の財産に重大な影響を及ぼすため、手続き的厳格さが求められます。
判例②：建替え不参加者への売渡し請求（区分所有法63条5項）
東京地方裁判所平成17年4月25日判決は、「建替え決議後の売渡し請求において、時価の算定は建替え後の建物の専有部分の価格ではなく、現時点における当該区分所有権等の市場価値を基準とする」と判示しました。
大規模修繕工事の決議に関する判例
判例③：共用部分の変更工事（区分所有法17条）の要件
最高裁判所平成2年11月26日判決は、「共用部分の変更（形状または効用の著しい変更を伴うもの）には区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要」と確認しました。一方「管理行為」（通常の維持・修繕）は過半数で足ります。何が「変更」で何が「管理行為」かの区別が実務上重要です。
判例④：修繕積立金の取崩しと決議
東京地方裁判所平成24年8月7日判決では、「修繕積立金を本来の修繕目的以外（管理費不足の補填等）に使用する場合は、管理規約・集会決議が必要であり、理事長単独の判断では不可」と判示しました。
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FAQ
Q. 建替え決議に反対した場合、強制的に退去させられますか？
A. 建替え決議後、建替え参加者等から売渡し請求を受けます（区分所有法63条4項）。売渡し請求に応じない場合は、区分所有権移転登記手続きを求める訴訟が提起されます。任意売渡しに応じるか、時価が争点の訴訟になります。
Q. 大規模修繕工事で理事が業者から利益を得た場合は？
A. 理事が管理組合との利益相反行為を行った場合、善管注意義務違反として損害賠償責任を負います（標準管理規約37条の2）。刑事上は背任罪が問題となる場合もあります。
Q. マンションが老朽化しても建替えが進まない場合の対処は？
A. 2026年の区分所有法改正で、「管理不全マンション」について財産管理人制度の活用や、所在等不明区分所有者を除いた多数決による決議が可能となり、建替え・解体が進めやすくなりました。
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