📅 情報基準日：2026年4月1日（民法 最新改正時点）
不動産時効取得の要件（民法162条）
民法第162条は、20年間（善意無過失の場合は10年間）、所有の意思をもって、平穏かつ公然と他人の物を占有した者は、所有権を取得すると定めています。
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| 要件 | 意味 |
|---|---|
| 所有の意思（自主占有） | 所有者として占有する意思（賃借人・使用貸借人は他主占有で不可） |
| 平穏・公然 | 暴力・強迫なく、隠秘でない占有 |
| 善意無過失（10年取得の場合） | 占有開始時に自己に権利があると信じ、信じたことに過失がないこと |
| 期間 | 20年（悪意・有過失）または10年（善意無過失） |
自主占有の認定に関する判例
判例①：自主占有の推定と覆滅（最高裁昭和58年3月24日）
最高裁判所昭和58年3月24日判決は、「占有者は所有の意思をもって占有するものと推定される（民法186条1項）が、この推定は占有取得の原因事実が他主占有（賃借等）であることが明らかな場合に覆される」と判示しました。占有取得の原因が賃貸借・使用貸借などであれば自主占有の推定は覆ります。
判例②：無権原占有者と自主占有
最高裁判所昭和45年6月18日判決は、権原なく土地を占有している者であっても「所有の意思」があれば時効取得の主張が可能であると確認しました。「無権原」と「自主占有」は別概念です。
他主占有から自主占有への転換
判例③：賃借人が相続した場合（他主占有の継続）
最高裁判所昭和47年9月8日判決は、賃借人の相続人が相続により当該不動産の占有を承継した場合、相続人が自主占有に変更したことを外部に示す行為（新権原の主張等）をしない限り、他主占有が継続すると判示しました。
判例④：他主占有から自主占有への転換要件（民法185条）
最高裁判所昭和42年7月21日判決は、他主占有が自主占有に転換するためには①新たな権原（売買・贈与等）の取得、または②所有の意思があることを相手方に表示することが必要であると判示しました。単に主観的に「買ったつもり」では転換しません。
共有持分の時効取得
判例⑤：共有者による他の共有者の持分の時効取得
最高裁判所昭和63年6月20日判決は、共有者の一人が共有物全体を単独で占有し続けた場合、他の共有者の持分を時効取得するためには「他の共有者の持分を否定し、自己の単独所有であるとする意思を外部に表示することが必要」と判示しました。単独占有だけでは自主占有にならず持分時効取得はできません。
時効完成後の登記問題
時効取得者は取得時効完成後に対抗要件（登記）を備えた第三者に対しては時効取得を対抗できません（最高裁昭和33年8月28日判決）。ただし時効完成前の第三者に対してはそのまま対抗できます。
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FAQ
Q. 固定資産税を払い続けていれば時効取得できますか？
A. 固定資産税の支払いは自主占有の一事情にはなりますが、それだけで時効取得が認められるわけではありません。平穏・公然の占有継続が主たる要件です。
Q. 時効取得を援用するにはどうすればよいですか？
A. 相手方への「時効援用の意思表示」が必要です（民法145条）。時効は自動的に効果が生じるのではなく、当事者の援用が必要です。援用後、登記手続（所有権移転登記）を行います。
Q. 時効の起算点はいつですか？
A. 占有を開始した時点が起算点となります（民法162条）。占有の途中で転売等があった場合、前占有者の占有期間を合算することも可能です（民法187条）。
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