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任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関（抵当権者）の同意を得て、市場価格に近い価格で不動産を売却する方法です。競売（裁判所による強制的な売却）の前段階として行われることが多く、債務者にとって有利な方法とされています。
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競売との違い
| 比較項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の80〜90%程度 | 市場価格の60〜70%程度 |
| プライバシー | 一般の売却と同様（近隣に知られにくい） | 裁判所掲示・競売情報サイトに掲載される |
| 引越し費用 | 売却代金から引越し費用を確保できる場合あり | 基本的に確保できない |
| 残債務 | 残債務の分割交渉が可能な場合あり | 残債務はそのまま残る（交渉余地が少ない） |
| 引渡し時期 | 買主と交渉で決定できる | 落札者の都合で決まる |
任意売却の手続きの流れ
- 相談・依頼：任意売却に対応できる不動産会社・専門家に相談
- 金融機関への交渉：抵当権者（銀行等）に任意売却の同意を求める
- 査定・価格決定：不動産会社による査定・金融機関との協議で売出価格を決定
- 売却活動：通常の売却と同様にポータルサイト等で掲載・買主を募集
- 売買契約締結：金融機関の承認を得た上で売買契約を締結
- 引渡し・残債務の処理：売却代金を抵当権者に充当し、残債務について金融機関と交渉
任意売却の注意点
- 金融機関の同意が必須：抵当権者全員の同意なしには任意売却できない
- 時間的制限：競売の申立て後は任意売却が難しくなる場合がある（期限の目安：競売申立てから6か月前後）
- 連帯保証人への影響：残債務は連帯保証人にも請求される
- 信用情報への影響：任意売却をしても金融事故（ブラックリスト）として記録される
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任意売却を選ぶべきケース
- 住宅ローンの滞納が3か月以上続いている
- 競売通知（期間入札の通知）が届いた
- 離婚・失業・病気など生活状況の大きな変化があった
- オーバーローン（売却額がローン残高を下回る状態）になっている
監修：不動産四冠 編集部
宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士の四冠資格保有者が監修。試験対策から実務活用まで正確な情報をお届けします。
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