※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
2026年4月から住所変更登記が義務化
2024年4月に相続登記の義務化が施行されたのに続き、2026年4月1日から「所有権の登記名義人の住所等の変更登記」も義務化されます（不動産登記法第76条の5）。全国の不動産オーナーに直接関係する重要な改正です。
義務化の概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 不動産の登記簿に記録されている所有者（個人・法人） |
| 申請義務の発生 | 住所・氏名・名称が変更された日から2年以内に変更登記を申請する |
| 罰則 | 正当な理由なく義務を怠った場合：5万円以下の過料 |
| 遡及適用 | 2026年4月1日以前に住所変更が発生していた案件も対象。施行日から2年以内（2028年3月末まで）に申請が必要 |
なぜ義務化されるのか（背景）
登記簿上の住所が古い住所のままで所有者と連絡が取れない「所有者不明土地」問題が深刻化しています。国土交通省の調査では、全国の土地の約22%（2016年時点）で所有者の特定が難しい状況です。相続登記・住所変更登記の義務化により、この問題の解消を図るのが目的です。
住所変更登記の手続き方法
方法1：法務局で本人申請（自己申請）
- 住所変更登記は比較的シンプルな手続きで、本人申請が可能
- 必要書類：登記申請書・住民票（新住所が記載されたもの）・登記識別情報（権利証）または登記済証
- 費用：登録免許税 土地1筆・建物1棟につき各1,000円（2025年時点・今後無料化の方向で検討中）
- 法務局の登記相談窓口・「登記なび」（オンラインサービス）を活用できる
方法2：司法書士に依頼する
- 費用：登録免許税＋司法書士報酬（1〜3万円程度）
- 複数の不動産を所有している場合・多忙で自力申請が難しい場合に向いている
方法3：オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）
- 法務省が提供する「登記・供託オンライン申請システム（登記ねっと）」から申請できる
- 電子証明書（マイナンバーカード等）が必要
「職権登記」制度も新設
義務化と合わせて、マイナンバーと登記情報を連携させることで、住所変更があった場合に法務局が職権で登記を更新する「職権登記」の仕組みも整備される予定です。これにより将来的には申請手続き自体が不要になるケースが増える見込みです。
今すぐやること：登記簿の住所確認
- 法務局（または登記情報提供サービス）で自分が所有する不動産の登記事項証明書を取得する
- 登記簿上の住所と現在の住所が一致しているかを確認する
- 不一致であれば、2028年3月末（施行から2年）を目安に住所変更登記を申請する
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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