📅 情報基準日：2026年4月12日
宅建業者は法律で定められた数の宅建士（宅地建物取引士）を事務所等に設置する義務があります。この「設置義務」を理解することは、宅建試験対策としてだけでなく、不動産会社の採用・人事管理においても重要です。
設置義務の基本ルール
| 場所の種類 | 必要な宅建士数 | 根拠条文 |
|---|---|---|
| 事務所 | 業務に従事する者5人につき1人以上（専任） | 宅建業法第31条の3第1項 |
| 案内所・展示会場等（契約締結・申込み受付を行う場所） | 1人以上（専任） | 宅建業法第31条の3第1項 |
「事務所」の定義
宅建業法における「事務所」とは、主たる事務所（本店）および従たる事務所（支店・営業所等）のうち、宅建業を行う場所をいいます。
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- 本店で宅建業を行っている → 宅建士の設置義務あり
- 本店で宅建業を行っていない → 設置義務なし（例：他の事業のみの本店）
「専任の宅建士」の要件
設置義務を満たす宅建士は、単に資格保有者であるだけでは不十分で、以下の要件を満たす専任の宅建士でなければなりません。
- 常時勤務（常勤）していること
- 専ら宅建業に従事していること
- 宅建士証の有効期間内であること
パートタイム・非常勤の宅建士は専任の宅建士としてカウントできません。
従業者数の計算方法
「業務に従事する者5人につき1人以上」の「業務に従事する者」には以下が含まれます。
- 正社員（宅建業に従事する者）
- 非常勤役員・パートタイム従業員も算入対象
- 宅建業と関係ない業務に従事する者は算入しない
例：事務所の宅建業従事者が11人の場合、必要な専任宅建士は⌈11÷5⌉＝3人以上（切り上げ）。
案内所等の設置義務
宅建業者が「案内所」「展示会場」「モデルルーム」など事務所以外の場所で契約締結・申込みの受付を行う場合、その場所に専任の宅建士を1人以上設置しなければなりません。
また、当該場所の所在地を免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）に対して業務開始10日前までに届け出る必要があります。
設置義務違反のペナルティ
- 宅建士が不足した場合、2週間以内に是正措置を取る義務
- 是正しない場合：業務停止処分・免許取消しの行政処分対象
- 事務所の一部での業務停止命令が出ることも
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よくある質問（FAQ）
Q. 育児休業中の宅建士は設置人数に含められますか？
A. 2022年の宅建業法解釈の明確化により、産前産後休業・育児休業中の宅建士も原則として専任の宅建士としての員数に算入できます（実態として業務に従事していない場合は別途検討が必要）。
Q. 宅建士証の有効期限が切れた宅建士は設置義務の員数に含まれますか？
A. 含まれません。宅建士証の有効期間内でなければ宅建士として業務を行うことができないため、期限切れの宅建士は専任の宅建士としてカウントできません。
Q. 1人の宅建士が複数の事務所の「専任」になれますか？
A. 原則なれません。「専任」とは当該事務所に常時勤務することが要件のため、物理的に1人が複数事務所の専任になることはできません。
まとめ・ポイント整理
- 事務所：業務従事者5人に1人以上の専任の宅建士
- 案内所等（契約・申込み受付を行う場所）：1人以上の専任の宅建士
- 専任の宅建士は常勤・専従・宅建士証有効が要件
- 宅建士が不足したら2週間以内に是正義務
- 是正しなければ業務停止・免許取消しの対象
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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