📅 情報基準日：2026年4月17日
宅建業法第46条と国土交通省告示により、宅建業者が受け取れる報酬（仲介手数料）には上限が設けられています。計算問題として毎年出題される重要テーマです。
売買・交換の報酬上限（速算式）
売買価格（税抜）が400万円超の場合の速算式：
報酬上限 ＝ 売買価格（税抜）× 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
価格帯別の計算式（正確な計算）
| 売買価格（税抜） | 報酬上限（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格 × 5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 売買価格 × 4% ＋ 2万円 |
| 400万円超 | 売買価格 × 3% ＋ 6万円 |
計算例：売買価格3,000万円（税抜）の場合
3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 90万円 ＋ 6万円 ＝ 96万円（税抜）
消費税10%加算：96万円 × 1.1 ＝ 105.6万円
依頼者（売主・買主）それぞれから受け取る上限が96万円（税抜）です。
賃貸の報酬上限
| 取引種別 | 報酬上限 |
|---|---|
| 居住用賃貸（借賃の交渉あり） | 依頼者（貸主＋借主）の合計で借賃の1ヶ月分 ＋ 消費税 |
| 居住用賃貸（依頼者の承諾あり） | 1名から借賃の1ヶ月分まで受領可 |
| 非居住用賃貸（事務所・倉庫等） | 貸主・借主それぞれから借賃の1ヶ月分 ＋ 消費税 |
⚠️ 居住用建物の賃貸では、依頼者の承諾がない限り1名から受け取れる上限は0.5ヶ月分です。
低廉な空き家等の特例（2018年改正）
売買価格が800万円以下の低廉な空き家等については、現地調査費用等の費用を加算した報酬が受領可能です。上限は18万円（税抜）＋実費相当。事前に依頼者への説明・合意が必要です。
試験頻出ひっかけパターン
- 「報酬の上限は売買価格の3%＋6万円」→ △ これは400万円超の速算式。200万円以下は5%、200〜400万円は4%＋2万円
- 「売主・買主の両方から報酬を受け取れる」→ ○ 可能。ただし各当事者からの上限が制限される
- 「賃貸では貸主・借主の合計で借賃2ヶ月分まで受領可能」→ × 合計で1ヶ月分が上限（居住用）
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よくある質問（FAQ）
Q. 消費税込みの売買価格から報酬を計算する場合はどうすればいいですか？
A. 速算式は税抜価格をベースに計算します。消費税込み価格が提示された場合は1.1で割って税抜価格を求めてから計算してください。
Q. 売主と買主の両方から仲介手数料をもらえますか？
A. 売主・買主双方から受領可能ですが、各当事者からの上限は「売買価格 × 3% ＋ 6万円（400万円超の場合）」です。合計で2倍受け取れるわけではありません。
Q. 仲介手数料は必ず上限額を請求できますか？
A. 法律は上限を規定しているだけで、実際の請求額は業者と依頼者の合意によります。交渉次第で減額も可能です。
免責事項
本記事は執筆時点の法令・公的データに基づき作成しています。試験制度・法令は変更される場合があります。最新情報は公式発表をご確認ください。
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💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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