📅 情報基準日：2026年4月17日
親から不動産を相続した場合、売却前に「相続登記」「税金の特例」「取得費の引き継ぎ」など相続特有の手続きを理解しておく必要があります。宅建士が実務的に解説します。
売却前に必須：相続登記（2024年4月〜義務化）
不動産登記法76条の2により、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります。
未登記のまま売却はできません。売却前に相続登記を完了させることが大前提です。
相続登記の手順（概略）
- 被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡）・相続人の戸籍謄本を収集
- 遺産分割協議書を作成（相続人全員の実印・印鑑証明書が必要）
- 法務局（管轄登記所）に相続登記を申請
費用は登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）＋司法書士費用（5〜15万円程度）。
相続した不動産の取得費：被相続人の購入価格を引き継ぐ
相続で取得した不動産の取得費は「被相続人が購入した時の取得費」を引き継ぎます（所得税法60条）。これは売却時の譲渡所得計算に使います。
例：被相続人が昭和50年に500万円で取得した土地を 現在2,000万円で売却した場合： 取得費：500万円（被相続人の購入価格を引き継ぐ） 譲渡所得：2,000万 - 500万 - 60万（諸費用）= 1,440万円 税金：1,440万 × 20.315% ≈ 292万円 ※取得費書類がない場合：売却価格の5%（100万円）が概算取得費 → 税負担がさらに増える
被相続人の購入時書類（売買契約書・領収書）を必ず探してください。見つかるかどうかで税負担が大きく変わります。
空き家の3,000万円特別控除（相続版）
相続した空き家を売却する場合に使える特別控除です（租税特別措置法35条の3）。
主な要件
- 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していた（要介護認定で老人ホーム入居中の場合も一定条件で対象）
- 1981年（昭和56年）5月31日以前建築の建物（旧耐震基準）が原則必要。ただし2024年改正で新耐震も一部対象に
- 売却価格が1億円以下
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却
- 耐震改修を行うか、取り壊して更地にした上で売却
控除額
最大3,000万円の控除 2024年改正：相続人が複数いる場合は一人2,000万円が上限 例：1,500万円の譲渡所得 → 3,000万円控除で課税ゼロ
この特例には3年以内の売却が絶対条件です。ぐずぐずしていると期限が過ぎます。
共有相続の場合の売却方法
兄弟姉妹で共有相続した場合、売却には共有者全員の同意が必要です（民法252条・264条）。一人でも反対すると売却できません。
共有者間で意見が合わない場合は「共有物分割請求訴訟」という手段もありますが、時間・費用がかかります。早期に遺産分割協議で所有者を一本化することをお勧めします。
よくある質問（FAQ）
Q. 相続登記前に売買契約を結んでも良い？
A. 売買契約の締結は可能ですが、所有権移転（引渡し）は相続登記完了後でないとできません。
Q. 空き家特例の「3年以内」はいつから？
A. 相続開始日（被相続人の死亡日）から3年を経過する年の12月31日が期限です。例えば2024年1月に相続した場合、2026年12月31日までに売却が必要です。
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