土地（建物なし）の売却は、建物付き不動産と異なる注意点があります。地目・都市計画・境界・農地規制——宅建士が土地売却特有のポイントを解説します。
目次
土地売却の流れ（概要）
- 土地の現況確認（地目・測量・境界確認）
- 不動産会社への査定依頼（複数社）
- 媒介契約締結
- 売却活動・購入者の決定
- 売買契約・手付金受領
- 残代金受領・引渡し・所有権移転登記（不動産登記法（e-Gov法令検索））
土地売却前に確認すべき法令上の制限
都市計画法上の区域
- 市街化区域：建物が建てられる。需要が高く、売却しやすい
- 市街化調整区域：原則として開発・建築が制限される。一般住宅の建築が難しく、買手が限られる
- 非線引き区域・農業振興地域：用途に制約がある場合が多い
接道義務（建築基準法）
建物を建てるには幅員4m以上の道路に2m以上接していることが必要（建築基準法43条（e-Gov法令検索））。接道していない土地（再建築不可）は大幅に価格が低下します。
農地を売却する場合の特別ルール
農地（地目が「田」「畑」）の売却には農地法3条〜5条（e-Gov法令検索）の許可または届出が必要です。
| ケース | 必要な手続き | 許可権者 |
|---|---|---|
| 農地を農地として売る（農家へ） | 農地法3条許可 | 農業委員会 |
| 農地を農地以外に転用して売る | 農地法5条許可 | 都道府県知事（4ha超は農林水産大臣） |
許可なしの農地売買契約は無効です（農地法3条6項）。農地の取引は農業委員会に事前相談することが必須です。
境界確認と測量の重要性
土地売却の大きな障壁の一つが「境界の不明確さ」です。境界が確定していない土地は、買主から値引き要求を受けたり、取引が成立しなかったりすることがあります。
- 現況測量：現状の土地形状を測量（30〜50万円）。隣地確認は省略
- 確定測量：隣地・道路管理者の立会いで境界を確定（40〜80万円）。売却には確定測量が推奨
特に官有地（市道・水路等）と接している場合、道路管理者との境界確定に時間がかかる場合があります（数ヶ月〜1年以上）。早めに着手することが重要です。
更地にすべきか、建物付きで売るべきか
建物が老朽化している場合、更地にして売るか建物付きで売るかの判断が必要です。
- 更地売却のメリット：需要者が広い（建売業者・注文住宅希望者）、価格査定がシンプル
- 建物付き売却のメリット：解体費用（木造100〜200万円）不要。買主が解体費を考慮した価格で提示
- 注意：解体すると固定資産税が上がる：住宅用地の特例（土地の固定資産税1/6〜1/3）が解体後は適用されなくなる
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参考資料・公式情報
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