不動産投資「損益通算」赤字が給与所得を相殺して節税になる仕組み【2026年版】

情報基準日：2026-05-23

不動産所得が赤字（マイナス）になった場合、給与所得・事業所得等と損益通算することで課税所得を減らし、所得税・住民税の還付を受けられます。ただし一定の制限があります。

損益通算の仕組み

不動産所得の赤字は他の所得（給与・事業・一時所得等）と損益通算できます（所得税法69条）。例：給与所得800万円・不動産所得△100万円の場合→合計所得700万円として課税。節税額：100万円×（所得税率+住民税率）。

通算できない赤字（制限）

土地取得に充てたローン利息は通算不可（租税特別措置法41条の4）。不動産所得の赤字のうち、土地購入のための借入金利息に相当する部分は損益通算の対象から除外されます。建物のローン利息は通算可（通常の経費として控除）。この制限があるため、建物比率が高い物件ほど節税効果が高くなります。

損益通算と確定申告

損益通算を受けるには確定申告が必要です。給与所得のみの場合（年末調整で完結していた場合）でも、不動産所得がある場合は確定申告が必要になります。申告期限：翌年2月16日〜3月15日。還付申告は1月1日から。

よくある質問

Q. 海外不動産の赤字は損益通算できますか？

A. 2020年の税制改正で、海外不動産（国外中古建物）の不動産所得の損失のうち、減価償却費に相当する部分は損益通算対象外となりました。海外不動産を使った節税スキームは制限されています。

Q. 不動産所得の赤字が大きく給与所得を超えた場合はどうなりますか？

A. 損益通算後も残った赤字は、青色申告の場合は翌年以降3年間繰り越せます（繰越控除）。白色申告では繰越不可です。