不動産「譲渡所得3,000万円特別控除」適用要件・確定申告の完全ガイド【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、課税譲渡所得から3,000万円を控除できる特別控除があります（租税特別措置法35条）。自宅の売却では多くの場合、この特例により所得税がゼロになります。適用要件を正確に把握しておきましょう。

適用要件

①現在居住している家屋・土地の売却、または居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却。②家屋の解体後に土地のみを売却する場合は、解体後1年以内の売却かつ解体後に住居以外の用途に供されていないこと。③売主と買主が親族（配偶者・直系血族・生計同一親族等）でないこと。④前年・前々年にこの控除または損失の繰越控除を受けていないこと。

控除の計算と税額

課税譲渡所得＝売却収入−(取得費+譲渡費用)−3,000万円。控除後の所得がゼロ以下になれば税額はゼロ。控除後に課税所得が残る場合は長期保有（5年超）なら20.315%、短期保有なら39.63%が課税されます。さらに10年超保有なら優遇税率（6,000万円以下の部分14.21%）が適用されます。

住宅ローン控除との関係

住み替えで「売却する旧居に3,000万円控除」を適用し、かつ「新居に住宅ローン控除」を適用することは、同一年では原則できません（特例と住宅ローン控除の重複適用禁止）。ただし年をまたげば（売却翌年に新居を購入）両方適用できる場合があります。住み替えのタイミング計画が税務上重要です。

確定申告の必要書類

①譲渡所得の申告書（確定申告書第3表）。②「居住用財産の特別控除の明細書」。③売買契約書・費用領収書。④取得費の証明書類（購入時の売買契約書等）。⑤住民票（売却した住所の確認）。申告期限：売却した翌年の2月16日〜3月15日。

よくある質問

Q. 賃貸に出していた自宅を売却した場合も適用できますか？

A. 居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日までの売却なら適用できます。ただし賃貸に供していた期間の建物部分については、事業用資産とみなされ特例の対象外になる場合があります。

Q. 夫婦共有名義の不動産を売却した場合、3,000万円控除は夫婦合わせていくらですか？

A. それぞれが3,000万円の控除を受けられます（最大6,000万円）。ただし各自がその家屋に居住していることが要件です。夫のみ居住していた場合は妻の持分には控除が適用されません。