借地借家法「普通借地権の更新拒絶」正当事由の判断基準と立退料の相場【2026年版】

情報基準日：2026-05-21

普通借地権の更新拒絶には「正当事由」が必要です（借地借家法6条）。正当事由がなければ借地人は立退きを拒否でき、地主は強制的に土地を取り戻すことができません。この「正当事由」の判断は地主側・借地人側の双方の事情を総合的に考慮する比較衡量で行われます。

正当事由の判断要素

立退料の算定と相場

立退料は「正当事由の補完」として機能します。正当事由が弱い場合でも高額の立退料を提供することで更新拒絶が認められる場合があります。立退料の相場は借地権価格の50〜100%程度が多く、都市部では数千万〜億単位になるケースも。算定根拠には①借地権価格相当額②移転費用・営業損失③建物残存価値等が含まれます。

借地非訟手続き（裁判外解決）

地主と借地人の交渉が整わない場合、地方裁判所に「借地非訟」を申し立てることができます（借地借家法17条〜19条）。借地条件の変更・増改築許可・譲渡転貸許可等を裁判所が関与して解決する手続きです。借地非訟では裁判所が立退料の金額も含めた判断を行います。

よくある質問

Q. 建物が老朽化していれば更新拒絶は認められますか？

A. 老朽化は正当事由の一要素です。ただし老朽化のみで正当事由が認められるわけではなく、地主側の土地使用の必要性や立退料の提供等との組み合わせで総合判断されます。

Q. 期間満了前に更新拒絶の意思を示す必要はありますか？

A. はい。借地借家法では、地主は借地期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新拒絶の通知をしなければなりません。この期間を過ぎると法定更新となり自動的に更新されます。