マンションの登記は一般の不動産登記と構造が異なります。区分建物の登記（敷地権・一棟の建物・専有部分の仕組み）を宅建試験対策として完全解説します。
目次
区分建物の登記の特徴
マンション等の区分建物は、一棟の建物の登記記録に各専有部分の登記が結合した特殊な構造になっています。
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登記記録の構成
①一棟の建物の表示
- 所在・建物番号・建物の種類・構造・床面積等
- 敷地の地番も記録される
②専有部分の建物の表示（各部屋ごと）
- 家屋番号・建物の種類・構造・専有部分の床面積
- 建物番号（「○棟○号」等）
③敷地権の表示
- 敷地の地番・地目・地積
- 敷地権の種類（所有権・地上権・賃借権等）
- 敷地権の割合（各専有部分の床面積に応じた割合）
敷地権とは
敷地権とは、専有部分と一体化して登記された敷地利用権です。敷地権が登記されると、専有部分と敷地を分離して処分することができなくなります（区分所有法22条）。
- 敷地権が登記された後は、専有部分だけの登記・敷地だけの登記はできない
- 抵当権等も専有部分と敷地に一括して効力が及ぶ
区分建物の表題登記の特則
- 分譲マンションの場合：分譲業者（原始取得者）が一括して表題登記を申請できる
- 各専有部分の所有権保存登記：分譲業者が一括申請可能
- 通常の建物：表題部所有者が保存登記を申請（1棟1戸）
区分建物の登記に関するポイント
- 規約共用部分（集会室・管理事務室等）は登記が必要（登記しないと第三者に対抗できない）
- 敷地権の登記がない区分建物：専有部分と敷地を別々に取引できる可能性がある
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宅建試験 区分建物登記の頻出ポイント
- 敷地権登記後：専有部分と敷地を分離して処分不可
- 分譲業者：表題登記・保存登記を一括申請可能
- 規約共用部分：登記が対抗要件
- 敷地権登記後の抵当権：専有部分と敷地に一括して効力が及ぶ
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参考資料・公式情報
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