区分所有法「大規模滅失後の復旧」と「建替え」の選択基準【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

地震や火災で建物の価格の1/2を超えて滅失した場合（大規模滅失）、管理組合は「復旧（修復）」か「建替え」かを決断しなければなりません。区分所有法はそれぞれの手続きを規定しています。

大規模滅失後の選択肢と決議要件

復旧か建替えかの判断基準

• 建物の残存価値と復旧費用の比較：残存価値が復旧費用を大きく上回る場合は復旧が有利
• 建物の老朽度・耐震性：旧耐震基準の建物は建替えの方が将来コストが低い場合がある
• 区分所有者の意向と資金力：建替えは新たな費用負担を伴うため区分所有者全体の合意が必要
• デベロッパーとの等価交換可能性：建て替え後の床面積増加を利用したデベロッパーとの協力

FAQ

Q. 建替え決議が可決されたとき、費用を払えない区分所有者はどうなりますか？

A. 建替え決議が可決された後、参加しない意思を示した区分所有者は建替え組合（または他の区分所有者）に時価での区分所有権の買取りを求めることができます（売渡し請求権）。資金難で建替えに参加できない場合は、区分所有権を時価で売却することが現実的な選択肢です。ただし時価がローン残債を下回る場合（オーバーローン）は別途対応が必要なため、早期に弁護士・銀行に相談することを推奨します。