📅 情報基準日：2026年5月現在（区分所有法2026年改正対応）
📋 参照法令：区分所有法（61条・62条）
区分所有建物が滅失した場合の対応は、滅失の程度によって「小規模滅失」と「大規模滅失」で異なる制度が適用されます。2026年改正で手続きが一部変更されています。
目次
復旧vs建替えの決議要件
| 区分 | 適用場面 | 決議要件 |
|---|---|---|
| 小規模滅失の復旧（61条1項） | 建物価格の1/2以下の滅失 | 集会の普通決議（過半数） |
| 大規模滅失の復旧（61条5項） | 建物価格の1/2超の滅失 | 区分所有者・議決権の各3/4以上の特別決議 |
| 建替え決議（62条） | 滅失に限らず老朽化等による解体・建替え | 区分所有者・議決権の各4/5以上（改正後：所在不明者除外可） |
大規模災害後の実務的な選択基準
- 建物の構造的な安全性の評価（耐震診断・損傷の専門家調査）を最初に行う
- 修繕費用と建替え費用の比較（修繕費が建替え費用の相当程度を超える場合は建替えを検討）
- 保険金（火災・地震保険）の受取金額を確認して資金計画に組み込む
- 2026年改正で所在不明区分所有者を手続きから除外できる制度が充実
FAQ
Q. 大規模滅失の復旧決議が成立しない場合はどうなりますか？
A. 大規模滅失（1/2超の滅失）で復旧決議も建替え決議も成立しない場合、区分所有者は区分所有関係の解消（建物取壊し・敷地売却）を求めることができます（区分所有法61条6項）。建物取壊しには区分所有者全員の合意が必要でしたが、2026年改正で一定の決議で可能になる方向で整備が進んでいます。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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