📅 情報基準日：2026年5月現在
底地（借地権が設定されている土地）の整理方法として、地主と借地人が土地・建物を共同開発し権利割合に応じてマンションの区分所有権を取得する「等価交換（地主・借地人共同）」が有効な選択肢です。
目次
等価交換の主要なスキーム比較
| スキーム | 仕組み | 地主のメリット |
|---|---|---|
| 地主単独の等価交換 | 地主が土地をデベロッパーに提供し、建物（マンション等）の区分所有権を取得 | 現金不要でマンション区分所有権取得・底地問題解消 |
| 地主・借地人共同の等価交換 | 底地権と借地権を合算してデベロッパーに提供し・両者が権利割合でマンションを取得 | 借地問題を同時解消・共同開発で条件が整いやすい |
| 借地権買戻し後の等価交換 | まず地主が借地権を買い取り・完全所有権にしてから単独で等価交換 | 借地権買取に資金が必要だが最も自由度が高い |
等価交換の税務上の取り扱い
- 等価交換による区分所有権取得は原則譲渡所得の課税対象になるが、「収用等の場合の特別控除」等の特例が使える場合がある
- 「立体買換えの特例」（措法37条の5）：一定要件を満たせば課税を繰り延べできる
- 取得した区分所有権の取得費は従前の土地の取得費を引き継ぐ（原則）
- 税理士・不動産鑑定士との連携が不可欠な複雑な取引
FAQ
Q. 借地人が等価交換に同意しない場合はどうすればよいですか？
A. 等価交換は地主と借地人双方の合意が前提のため、借地人の同意なしには実施できません。まず借地人のメリット（底地問題の解消・マンション区分所有権の取得・売却可能な資産への転換）を丁寧に説明することが重要です。合意が難しい場合は、借地権の直接買取（時価による）や土地売却（底地売却）等の代替手段も検討してください。
🏠 借地権・底地の専門相談
借地権・底地の売却・買取・整理に関する専門相談はこちら。
→ 借地権・底地の専門相談はこちら
免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
コメント