宅建2026年度 民法「物権変動と対抗要件」完全攻略｜二重譲渡・登記・取消しと第三者の頻出パターン

📅 情報基準日：2026年5月現在

物権変動と対抗要件は宅建試験の民法で最も難解かつ頻出のテーマです。「登記がなければ対抗できない」の例外と「登記なしで対抗できる第三者」の区別が合否を分けます。

対抗要件とは何か

民法第177条：「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」

つまり「登記しないと自分の権利を第三者に主張できない」というルールです。ただし「第三者」の範囲に制限があります。

二重譲渡の処理

AがBとCに同じ不動産を二重に売却した場合、先に登記した方が所有権を取得できます（契約の先後ではない）。

状況	結論
B（先契約）とC（後契約）→Cが先に登記	Cが所有権取得。Bは登記なしでCに対抗不可
Cが背信的悪意者の場合	BはCに対して登記なしで対抗可能（例外）

背信的悪意者とは、単に先の契約を知っているだけでなく、「信義則に反する」ような行為（Aと共謀してBから土地を奪うなど）をした者のことです。

取消し後の第三者（96条3項）

詐欺・強迫で取消した場合に第三者が現れた時の処理：

第三者が現れた時期	処理
取消し前に現れた第三者	善意無過失の第三者に対抗不可（96条3項）
取消し後に現れた第三者	先に登記した方が対抗できる（177条・対抗問題）

解除後の第三者（545条1項但書）

売買契約解除後に第三者が現れた場合、解除者と第三者は対抗問題として処理します（177条）。先に登記した方が勝つことになります。

ひっかけポイント：「解除前」の第三者は保護される（545条1項但書）が、「解除後」の第三者とは登記の先後で争う。試験では「前」「後」の区別が重要です。

177条の「第三者」に含まれない者

• 当事者およびその包括承継人（相続人等）
• 不法占拠者
• 詐欺・強迫による登記をした者
• 背信的悪意者

FAQ

Q. 「悪意」と「背信的悪意者」はどう違いますか？

A. 「悪意」は単に事実を知っていること（知情）です。先の売買契約を知っていても、それだけでは177条の第三者になれます。一方「背信的悪意者」は知っているだけでなく、信義則に反する行動（妨害目的等）が必要です。

Q. 登記なしで対抗できる場合はどんな場合ですか？

A. ①不法占拠者②背信的悪意者③詐欺・強迫で登記を得た者に対しては、登記なしで自己の権利を主張できます。

まとめ

• 二重譲渡は先に登記した方が勝つ（契約の先後ではない）
• 背信的悪意者には登記なしで対抗可能
• 取消し「前」の善意無過失の第三者は保護、「後」は対抗問題
• 解除「前」の第三者は保護（545条但書）、「後」は対抗問題

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