情報基準日：2026年4月1日（宅地建物取引業法 最新改正時点）
重要事項説明（35条書面）とは
宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）第35条は、宅建業者が宅地・建物の売買・交換・貸借の契約を締結する前に、取引の相手方（買主・借主）に対して宅地建物取引士が書面を交付して説明する義務を定めています。
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義務の要件
- 誰が説明するか：宅地建物取引士（宅建士）が行う（記名も宅建士）
- 誰に説明するか：売買・交換は買主、貸借は借主（貸主には不要）
- いつ説明するか：契約締結前（締結と同時はNG）
- 宅建士証の提示：相手方の請求がなくても必ず提示（宅建業法第35条第4項）
【頻出】貸主（賃貸人）への重説は不要。代理・媒介でも売主（交換では当事者双方）への説明は不要。
35条書面の記載事項
売買・交換共通の記載事項（一部）
| 記載事項 | ポイント |
|---|---|
| 登記簿に記録された事項（所有権・抵当権等） | 現況と異なる場合も登記簿記載通り |
| 都市計画法・建築基準法等による制限 | 用途地域・建蔽率・容積率等 |
| 私道負担に関する事項 | 負担がない場合も「ない旨」を記載 |
| 飲用水・電気・ガスの供給施設の整備状況 | 整備されていない場合はその整備見通しも |
| 造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域 | 区域内か否かを明示 |
| 石綿（アスベスト）使用調査結果の記録 | 調査結果があれば記載（調査義務はない） |
| 耐震診断の内容 | 昭和56年以前着工の建物で診断を受けている場合 |
| 契約解除に関する事項 | 手付解除・違約金・ローン解除等 |
| 損害賠償額の予定または違約金に関する事項 | 定めがない場合も「ない旨」を記載 |
貸借（賃貸借・使用貸借）のみの記載事項
- 台所・浴室・便所等の整備状況
- 契約期間と更新に関する事項
- 敷金その他費用（ペット敷金・クリーニング費用等）
35条書面 vs 37条書面（契約書面）の違い
| 項目 | 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書面） |
|---|---|---|
| 交付・説明のタイミング | 契約締結前 | 契約締結後・遅滞なく |
| 誰に交付するか | 売買・交換は買主（借主）のみ | 契約の当事者全員（売主・買主双方） |
| 説明義務 | あり（口頭説明必須） | なし（交付のみでよい） |
| 記名義務 | 宅地建物取引士 | 宅地建物取引士（取引に関与した宅建士） |
| 代金・報酬の額 | 記載不要 | 記載必要（売買代金・交換差金・賃料） |
IT重説（オンライン重要事項説明）
2022年5月より、すべての取引（売買・賃貸）でIT（テレビ会議・ビデオ通話等）を活用した重要事項説明が完全解禁されました（国土交通省通知）。
IT重説の実施要件
- 宅建士と相手方がリアルタイムで映像・音声を確認できる環境
- 相手方が35条書面を事前に受け取っていること（郵送・電子交付等）
- 相手方の電子機器の操作等に支障がないこと
- 宅建士証を映像で確認できること
違反した場合の罰則
- 重要事項説明義務違反（説明をしない・虚偽説明）：業務停止処分・免許取消し・1年以下の懲役または100万円以下の罰金
- 宅建士証不提示：10万円以下の過料
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宅建試験 頻出論点まとめ
| 論点 | 正しい知識 |
|---|---|
| 説明の相手方 | 買主・借主（売主・貸主には不要） |
| 説明のタイミング | 契約締結前（前日でも可、同時はNG） |
| 宅建士証の提示 | 相手方からの請求なしでも必ず提示 |
| 37条書面と代金額 | 37条書面には記載必要・35条書面は不要 |
| 37条書面の交付先 | 当事者全員（売主・買主・貸主・借主） |
| IT重説の解禁時期 | 2022年5月（全取引対象） |
| 私道負担なしの場合 | 「負担がない旨」を35条書面に記載 |
まとめ
重要事項説明は「宅建士が・相手方に・契約前に・宅建士証提示のうえ説明」という4点が基本です。37条書面との違い（交付タイミング・交付先・代金記載の要否）を対比で覚えることで試験問題に素早く対応できます。宅建業法の条文で第35条・第37条を通読しておくと理解が深まります。
免責事項
本記事の内容は、執筆時点の法令および公的データに基づき作成しておりますが、正確性・完全性を保証するものではありません。最終的な判断は必ず公的機関の最新情報をご確認ください。
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💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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