情報基準日：2026年4月1日（税法 最新改正時点）
不動産に関する税金の全体像
不動産取引に関わる税金は取得・保有・譲渡の各段階で発生します。宅建試験では毎年2問（税法1問＋鑑定評価等1問）出題され、軽減特例の数字と適用条件が重点ポイントです。
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| 税金 | 発生段階 | 課税主体 | 根拠法 |
|---|---|---|---|
| 不動産取得税 | 取得時 | 都道府県 | 地方税法 |
| 登録免許税 | 登記時 | 国（国税） | 登録免許税法 |
| 印紙税 | 契約書作成時 | 国（国税） | 印紙税法 |
| 固定資産税 | 保有時（毎年） | 市町村 | 地方税法 |
| 都市計画税 | 保有時（毎年） | 市町村 | 地方税法 |
| 譲渡所得税 | 売却時 | 国（国税） | 所得税法 |
不動産取得税
不動産（土地・建物）の取得に対して課される都道府県税です（地方税法第73条の2以下）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 課税主体 | 都道府県 |
| 課税標準 | 固定資産税評価額（土地は1/2に軽減・2027年3月31日まで） |
| 税率 | 原則4%（住宅・土地は3%・2027年3月31日まで） |
| 免税点 | 土地10万円未満・建物（新築・増築・改築）23万円未満・その他建物12万円未満 |
| 相続による取得 | 非課税 |
| 法人合併による取得 | 非課税 |
住宅の軽減特例（重要）
- 新築住宅：課税標準から1,200万円控除（認定長期優良住宅は1,300万円）
- 既存住宅：昭和57年1月1日以降築の一定住宅は100万円〜1,200万円控除
- 土地：住宅が建つ土地は税額から一定額（45,000円 or 土地の税額の1/2 のうち高い方）を控除
固定資産税
毎年1月1日時点の固定資産（土地・建物・償却資産）の所有者に課される市町村税です（地方税法第342条以下）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 課税主体 | 市町村（東京都23区は都） |
| 課税標準 | 固定資産税評価額 |
| 税率 | 標準税率1.4%（制限なし） |
| 免税点 | 土地30万円未満・建物20万円未満・償却資産150万円未満 |
| 賦課期日 | 毎年1月1日 |
| 評価替え | 3年ごと（基準年度） |
住宅用地の課税標準の特例（重要）
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準を固定資産税評価額の1/6に軽減
- 一般住宅用地（200㎡超の部分）：課税標準を固定資産税評価額の1/3に軽減
新築住宅の税額軽減
新築住宅（延べ面積50㎡以上280㎡以下）は最初の3年間（3階建以上耐火・準耐火構造は5年間）、税額の1/2が軽減されます。
都市計画税
都市計画事業・土地区画整理事業の費用に充当するため、市街化区域内の土地・建物に課される目的税です（地方税法第702条以下）。
- 課税標準：固定資産税評価額
- 税率：最高税率0.3%（制限税率）
- 住宅用地特例：小規模住宅用地1/3、一般住宅用地2/3に軽減
- 適用：市街化区域内のみ（市街化調整区域には原則不課税）
印紙税
不動産売買契約書・建築工事請負契約書・金銭消費貸借契約書等の課税文書に課される国税です（印紙税法）。
| 売買金額 | 本則税率 | 軽減税率（2027年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
電子契約で締結された場合は課税文書に該当せず、印紙税は不課税となります。
登録免許税
不動産登記（所有権移転・抵当権設定等）に課される国税です（登録免許税法）。主要税率：
- 所有権移転登記（売買）：2%（土地は1.5%・2026年3月31日まで軽減）
- 所有権移転登記（相続・法人合併）：0.4%
- 抵当権設定登記：0.4%（住宅ローンは0.1%・軽減特例）
譲渡所得税
不動産の売却益（譲渡所得）に課される国税です（所得税法第33条以下）。
| 区分 | 保有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日時点で5年以下 | 30% | 9% |
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日時点で5年超 | 15% | 5% |
居住用財産の3,000万円特別控除
自己の居住用財産を譲渡した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（租税特別措置法第35条）。適用要件：
- 居住の用に供している家屋（または住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで）
- 配偶者・直系血族・生計を一にする親族への譲渡は不可
- 前年・前々年に同特例を受けていないこと
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まとめ
不動産税制は「取得→保有→譲渡」の流れで整理すると記憶しやすくなります。宅建試験では軽減特例の数字（1/6・1/3・3,000万円等）と適用条件が頻繁に問われます。国税庁ウェブサイトの税率表も参考に、繰り返し確認しましょう。
免責事項
本記事の内容は、執筆時点の法令および公的データに基づき作成しておりますが、正確性・完全性を保証するものではありません。最終的な判断は必ず公的機関の最新情報をご確認ください。
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💡 四冠ホルダーからの一言：不動産に関わる法律は頻繁に改正されます。本記事執筆時点の情報をベースに、常に最新の法令・通達を確認する習慣をつけることをおすすめします。
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