📅 情報基準日：2026年5月現在
土地から新築アパートを建設する賃貸経営は多額の初期投資を伴うため、事前の収支計画と市場調査が最重要です。
目次
新築アパート建設の基本的な収支計算
| 項目 | 目安（木造2階建て8戸、家賃7万円の場合） |
|---|---|
| 建設費 | 1戸あたり800〜1,200万円 → 8戸：6,400〜9,600万円 |
| 年間賃料収入（満室） | 7万円 × 8戸 × 12ヶ月 ＝ 672万円 |
| 想定空室損失（空室率10%） | 672万円 × 10% ＝ 67万円 |
| 年間経費（管理費・税・修繕等） | 約100〜130万円 |
| 表面利回り目安 | 672万円 ÷ 建設費 × 100% ＝ 7〜10.5% |
新築アパート建設で失敗しないためのポイント
- 市場調査を業者任せにしない：ハウスメーカーの市場調査は楽観的な場合が多い。自分でポータルサイト（スーモ等）の賃料・空室状況を調査
- 建設費の相見積もり：1社だけでなく複数のハウスメーカー・工務店から見積もりを取る。建設費は20〜30%異なる場合がある
- 融資なしでの収支も確認：金利が上昇してもキャッシュフローがプラスになるか検証。金利3%上昇シナリオも試算
- 「30年一括借り上げ（サブリース）」の勧誘には慎重に対応。賃料は将来減額される可能性がある
FAQ
Q. 新築アパートは何年ローンで建てるのが適切ですか？
A. 木造アパートは耐用年数22年のため、融資期間は20〜30年程度が一般的です。期間が長いほど毎月の返済額が少なくなりキャッシュフローが安定しますが、総利息が増えます。重要なのは「ローン期間中ずっとキャッシュフローがプラスか」を確認することです。木造20年超の物件は売却時の減価償却がほぼ終わっているため売却値が低くなりやすい点も考慮して、出口（売却か建て替え）まで含めたシミュレーションをすることをお勧めします。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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