📅 情報基準日：2026年5月現在
📋 参照法令：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」・消費者契約法・民法621条
原状回復費用の範囲をめぐるトラブルは賃貸経営での最多トラブルのひとつです。入居前の特約条項で費用負担の範囲を明確にすることが最も有効な予防策です。
目次
有効な原状回復特約の要件
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 特約の明確性 | 「クロス張替えは借主負担」等、費用負担の対象を具体的に記載する |
| ガイドラインとの整合 | 通常損耗を超える損耗（タバコ・ペット・釘穴等）を特約で借主負担とすることは有効 |
| 消費者契約法との関係 | 「通常損耗も全て借主負担」等の過度に広い特約は無効になる可能性がある |
| 借主への説明と同意 | 入居時に特約の内容を丁寧に説明し・書面で同意を得ることが必須 |
退去時に原状回復費用を確実に回収するための実務手順
- 入居前に室内状態の写真・動画を撮影して保存する（入居チェックリストの作成）
- 退去立会い時に入居者と一緒に状態を確認し「退去チェックシート」に署名をもらう
- 原状回復費用の見積もりを速やかに提出し、合意を書面で取る
- 合意できない場合は少額訴訟（60万円以下）または裁判外紛争解決手続き（ADR）を活用
FAQ
Q. 「タバコによる壁の黄ばみ・臭い」は入居者に原状回復を請求できますか？
A. 請求できます。タバコによる黄ばみ・臭いは入居者の故意・過失による損耗（通常損耗を超える損耗）として入居者負担とするのが国土交通省ガイドラインの考え方です。ただし実際の費用負担を確実にするためには、入居時の禁煙特約（禁煙を条件とする特約）を設けておくか、タバコ使用を認める場合は「室内喫煙の場合は消臭・クロス張替え費用は借主負担」と特約に明記しておくことが重要です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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