※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
用途地域とは何か（13種類一覧）
用途地域は、都市計画法に基づき、都市の土地利用を適切に誘導するために定められたゾーニング制度です。日本全国の都市部に13種類の用途地域が指定されており、それぞれ建てられる建物の種類や規模が制限されます。
| 分類 | 用途地域 | 特徴 |
|---|---|---|
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅の専用地域。最も規制が厳しい |
| 第二種低層住居専用地域 | 小規模な店舗（150㎡以下）が建築可 | |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅の専用地域 | |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中規模の店舗（1,500㎡以下）が建築可 | |
| 第一種住居地域 | 住居の利便を守る地域。大規模な店舗は不可 | |
| 第二種住居地域 | 住居の利便を守りつつ商業施設も可 | |
| 準住居地域 | 道路の沿道等の地域。自動車関連施設も可 | |
| 田園住居地域 | 農地と住居が共存する地域（2018年新設） | |
| 商業系 | 近隣商業地域 | 近隣の住民への商業サービスを目的 |
| 商業地域 | 主として商業・業務の利便を図る地域 | |
| 工業系 | 準工業地域 | 主として軽工業の工場。住宅・商業施設も可 |
| 工業地域 | 主として工業の利便を図る地域 | |
| 工業専用地域 | 工業の専用地域。住宅は建築不可 |
用途地域の無料調べ方（オンラインGISサービス）
不動産購入前に用途地域を確認するには、以下の無料オンラインサービスが便利です。
- 国土交通省「重ねるハザードマップ」：用途地域を地図上に表示できる。ハザードマップと同時に確認可能で、防災情報と合わせて確認できる
- 各市区町村のGIS（地理情報システム）：多くの市区町村が公式サイトで都市計画情報を無料公開している。「○○市 都市計画GIS」で検索
- Yahoo!不動産・SUUMO等の物件情報：物件詳細ページに用途地域が記載されていることが多い
- 全国地価マップ：国土交通省が提供。用途地域・路線価・公示地価を地図上で確認できる
不動産購入前に確認すべき建築制限チェックリスト
- □ 建ぺい率・容積率：土地に建てられる建物の最大規模を確認する
- □ 高さ制限：第一種・第二種低層住居専用地域では10mまたは12mの絶対高さ制限がある
- □ 日影規制：周囲の建物に与える日影の時間が規制されている
- □ 道路斜線制限・北側斜線制限：建物の高さに影響する斜線制限を確認する
- □ 防火・準防火地域の指定：建物の耐火構造の要件に影響する
- □ 敷地面積の最低限度：第一種・第二種低層住居専用地域で設定される場合がある
- □ 地区計画・特別用途地区：用途地域より詳細なルールが設定されている場合がある
用途地域で建てられる建物の違い（具体例）
| 建物の種類 | 第一種低層住居専用 | 第一種住居 | 商業地域 |
|---|---|---|---|
| 戸建て住宅・共同住宅 | ○ | ○ | ○ |
| コンビニ・スーパー（500㎡超） | × | △（用途・規模制限あり） | ○ |
| カラオケ・ゲームセンター | × | × | ○ |
| パチンコ・麻雀店 | × | × | ○ |
| ホテル・旅館 | × | ○（3,000㎡以下） | ○ |
| 工場（危険・環境負荷大） | × | × | × |
宅建試験での用途地域の出題傾向
宅建試験では用途地域は頻出テーマです。近年は「どの用途地域に何が建てられるか」「建ぺい率・容積率の計算」が繰り返し問われます。特に第一種低層住居専用地域と工業専用地域の制限が試験頻出です。
- 第一種低層住居専用地域：住宅・小規模な店舗・幼稚園・小中学校のみ可。コンビニ・マンション（大規模）は不可
- 工業専用地域：住宅は建築不可（唯一住宅が全面禁止の用途地域）
- 準都市計画区域：用途地域の指定がない区域でも建築規制がある（準都市計画区域内は一部制限あり）
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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