建築基準法「建蔽率・容積率」計算問題の完全攻略【用途地域別一覧・2026年版】

情報基準日：2026-05-22

建蔽率・容積率は宅建試験で毎年出題される重要論点です。用途地域ごとの数値、角地や防火地域の緩和、前面道路幅員による容積率制限など、複数のルールが絡み合うため体系的な理解が必要です。本記事で計算問題を確実に得点できる知識を身につけましょう。

建蔽率とは何か

建蔽率（建ぺい率）とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです（建築基準法53条）。建蔽率＝建築面積÷敷地面積×100(%)。例えば200㎡の敷地で建蔽率60%なら、建築面積の上限は120㎡です。

用途地域別の建蔽率上限

用途地域	建蔽率の限度
第一種低層住居専用・第二種低層住居専用	30・40・50・60%
第一種中高層・第二種中高層住居専用	30〜60%
第一種住居・第二種住居・準住居	60%（最大80%）
近隣商業地域	80%
商業地域	80%
準工業地域	60%（最大80%）
工業地域・工業専用地域	60%

建蔽率の緩和（加算）条件

①角地緩和：特定行政庁が指定する角地（幅員6m以上の道路が交差する等）は+10%。②防火地域・準防火地域の緩和：防火地域内で耐火建築物、または準防火地域内で耐火・準耐火建築物は+10%。両方該当する場合は+20%。③建蔽率80%指定地域の特例：商業地域等で建蔽率80%かつ防火地域内耐火建築物は建蔽率の制限なし（100%扱い）。

容積率とは何か

容積率とは、建築物の各階の床面積の合計（延床面積）の敷地面積に対する割合のことです（建築基準法52条）。容積率＝延床面積÷敷地面積×100(%)。200㎡の敷地で容積率200%なら延床面積の上限は400㎡です。

前面道路幅員による容積率制限

前面道路の幅員が12m未満の場合、指定容積率と「前面道路幅員×法定乗数」のいずれか小さい方が容積率の上限となります。住居系用途地域：道路幅員×4/10。非住居系（商業・工業等）：道路幅員×6/10。例：住居系地域で道路幅員6m・指定容積率200%の場合、6×4/10=240%と200%を比較→200%が上限。

容積率に算入しない床面積

以下は延床面積算定から除外されます：①地下室（住宅・老人ホーム等の用途に供する部分で、住宅部分の床面積の1/3以内）、②エレベーターの昇降路、③共同住宅・老人ホームの共用廊下・階段、④住宅の車庫（延床面積の1/5以内）。

計算問題の解き方ステップ

①指定建蔽率・容積率を確認。②緩和条件（角地・防火地域・耐火建築物）をチェックして建蔽率を修正。③前面道路幅員から容積率上限を計算し、指定容積率と比較。④建蔽率上限×敷地面積＝最大建築面積、容積率上限×敷地面積＝最大延床面積を算出。

よくある質問

Q. 建蔽率の角地緩和は自動的に適用されますか？

A. いいえ。特定行政庁が道路の幅員・交差角度等の条件を定め指定した角地に限り適用されます。単に角地であるだけでは緩和されません。

Q. 2つの用途地域にまたがる敷地の建蔽率・容積率は？

A. 各用途地域の建蔽率・容積率に面積按分して加重平均したものが敷地全体の限度となります（建築基準法91条）。

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