土地区画整理法「換地・仮換地」の仕組みと宅建試験の出題パターン【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

土地区画整理事業とは、道路・公園・宅地の整備を一体的に行う事業で、従前の宅地（原地）を整理して換地として再配置します。宅建試験では「仮換地の効果」「換地処分の公告の効果」が頻出です。

土地区画整理事業の仕組み

施行者の種類：①個人施行者、②土地区画整理組合（地権者7人以上が設立）、③区画整理会社、④地方公共団体、⑤国土交通大臣、⑥都市再生機構・地方住宅供給公社。施行地区内の宅地所有者・借地権者が組合員になる場合が多いです。

仮換地の指定とその効果

工事中の仮の土地として「仮換地」が指定されます。仮換地指定の効果：①従前の宅地の使用収益権は仮換地に移転する（従前地では使用収益できなくなる）。②仮換地指定後は、仮換地上での建築等には施行者の認可・許可が必要。③仮換地指定は換地処分が公告されるまでの一時的な指定。

換地処分の公告の効果

換地処分の公告日の翌日（効力発生日）から：①換地は従前の宅地とみなされる（換地＝原地）。②保留地は施行者が取得する。③清算金の確定（減歩により面積が減少した地権者への清算）。④道路・公園等の公共施設用地は原則市区町村が管理・取得。

換地照応の原則と清算金

換地は従前の宅地と位置・地積・土質・水利・利用状況・環境等が照応するよう定めます（換地照応の原則）。従前地と換地の価値差が生じる場合は清算金で調整します。清算金：換地価値＞従前地価値→地権者から徴収。換地価値＜従前地価値→地権者に交付。

よくある質問

Q. 仮換地指定後に従前の宅地で建物を建てることはできますか？

A. 施行者の許可なしには使用収益できません。使用収益権は仮換地に移転しているため、従前地での建築工事等は施行者の許可が必要です。

Q. 保留地とは何ですか？

A. 換地計画に定められた、換地として定められない土地です。施行者が換地処分の公告日の翌日に取得し、その売却代金を事業費の一部に充てます。