原状回復ガイドライン最新版｜国交省指針・敷金返還判例・よくあるトラブルQ&A【2026年版】

情報基準日：2026年4月時点

「退去時の原状回復費用」は賃貸トラブルの中で最も件数が多い問題です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と判例の蓄積により、借主・貸主の負担範囲は明確化されています。本記事で最新のルールを整理します。

原状回復の基本原則

借主の負担：故意・過失・善管注意義務違反による損傷の回復

貸主の負担：通常の使用による損耗（自然損耗）・経年劣化

事例	負担者	根拠
壁の日焼け・クロスの変色（経年）	貸主	自然損耗
タバコのヤニ汚れ・臭い	借主	善管注意義務違反
家具設置による床の凹み・跡	貸主（通常の使用）	自然損耗
釘穴・ネジ穴（石膏ボード以上の損傷）	借主	過失
ペットによる傷・臭い	借主	故意・過失
結露による壁のカビ（借主が放置）	借主	善管注意義務違反
フローリングの色落ち（紫外線）	貸主	経年劣化

最高裁判決：敷金返還請求（2011年）

最高裁平成23年3月24日判決は、経年劣化・通常損耗の原状回復費用を借主に負担させる特約は有効だが、その内容が明確であることが必要と判示しました。

• 「退去時はクロスを全面張替えとする」という特約→ 借主への十分な説明と合意があれば有効
• 漠然とした「現状回復費用は借主負担」という特約→ 通常損耗の負担転嫁として無効と判断されるリスクあり

費用負担の具体的な計算（ガイドライン）

クロス（壁紙）の場合

• 耐用年数：6年（定額法で残存価値1円まで償却）
• 6年経過後のクロスは価値ほぼゼロ → 借主は材料費ゼロ・施工費のみ負担
• 2年で退去の場合：損傷面積分のクロス代の約2/3を借主負担

フローリングの場合

• 部分補修で済む傷：当該部分のみ（1枚単位）
• 全面張替えが必要な場合：耐用年数考慮後の残存価値分のみ

賃管試験での出題ポイント

• 「通常損耗は借主負担」→ 誤り。通常損耗は貸主負担が原則
• 特約で借主負担とすることは可能だが「明確な合意・説明」が必要
• クロスの耐用年数は6年（重要）
• ガイドラインは法律ではないが裁判所が参考にする「事実上の基準」

よくある退去トラブルQ&A

Q：入居時から汚れていた部分の費用も請求された
A：入居時の状態を確認した「入居チェックリスト」が証拠になります。入居時に必ずチェックシートを記入・写真撮影しておきましょう。

Q：3年住んでいるのにクロス全面張替え費用を全額請求された
A：3年経過したクロスは耐用年数6年の半分が経過しているため、借主負担は損傷部分の約50%が上限（ガイドライン基準）。全額請求は過大請求の可能性があります。

Q：喫煙は禁止されていなかったが、ヤニ汚れの費用を請求された
A：禁煙特約がなくても、ヤニ汚れは通常損耗を超える損傷とされ、借主負担が原則です（国交省ガイドライン）。

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参考資料・公式情報

• 国土交通省：マンション管理士
• 国土交通省：賃貸住宅管理業

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