📅 情報基準日：2026年5月現在
📋 参照法令：区分所有法（17条・18条）
区分所有法では共用部分の行為を「変更（17条）」と「管理（18条）」に区別し、それぞれに必要な決議要件が異なります。誤った判断で無効な決議となるリスクがあります。
目次
行為の区分と決議要件
| 行為の区分 | 内容 | 決議要件 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 現状を維持するための修繕（漏水修理・ガラス交換等） | 各区分所有者が単独で実施可能 |
| 軽微な変更（管理行為） | 形状・効用の著しい変更を伴わない変更（塗装変更等） | 区分所有者・議決権の各過半数（普通決議） |
| 重大な変更（変更行為） | 形状・効用の著しい変更（増築・一部取壊し等） | 区分所有者・議決権の各3/4以上（特別決議） |
事例別の判断基準
- 外壁の塗り替え（同じ仕様）→保存行為または軽微な変更（普通決議で足りる場合が多い）
- ロビーをカフェスペースに変更→重大な変更（特別決議が必要）
- バリアフリー化（スロープ設置）→軽微な変更か重大な変更かは規模による（事前に専門家確認が必要）
- エレベーター増設→重大な変更（特別決議）
FAQ
Q. 共用廊下の照明をLEDに交換するのは変更行為として特別決議が必要ですか？
A. 照明の交換（機能・外観が同等）は一般的に「保存行為」または「軽微な変更」に該当し、普通決議で対応可能です。LEDへの交換は形状・効用の著しい変更には当たらないと解されています。ただし大型スクリーンの設置等の大幅な変更が伴う場合は特別決議が必要になる可能性があります。判断が難しい場合はマンション管理士・弁護士に相談してください。
📚 不動産資格はLECで最短合格
宅建士・マンション管理士・管理業務主任者・賃管の合格実績No.1クラスの講座。
→ LEC東京リーガルマインドの講座・資料請求はこちら
免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
コメント