📅 情報基準日：2026年5月現在（区分所有法2026年改正対応）
📋 参照法令：建物の区分所有等に関する法律（2026年改正）
高齢化・相続未了・海外在住等により連絡が取れない区分所有者が増えています。こうした所在不明区分所有者は管理組合の決議を困難にする問題があり、2026年改正で解決策が整備されました。
目次
所在不明区分所有者問題の影響
| 問題の影響 | 内容 |
|---|---|
| 普通決議への影響 | 所在不明者を分母に含めると定足数不足・過半数達成が困難になる場合がある |
| 特別決議への影響 | 4/5以上・3/4以上の決議要件を満たせず建替え・大規模修繕が進まない |
| 管理費の未収 | 所在不明のため督促・法的措置が困難 |
2026年改正による解決策
- 所在不明区分所有者の除外：一定期間（1年以上）連絡が取れない区分所有者を決議の分母から除外できる制度
- 財産管理人制度：利害関係人の申立てで裁判所が区分所有権の財産管理人を選任できる制度
- 管理不全建物管理人制度：管理不全のマンション全体を管理する管理人を裁判所が選任できる制度
FAQ
Q. 所在不明区分所有者を決議の分母から除外するために管理組合が行うべき手続きは何ですか？
A. 2026年改正の手続きでは、管理組合が一定期間（1年以上）にわたって所在確認の努力（書面送付・公示送達等）をしたことを証明することが必要です。具体的な手続きは改正に伴う政令・規則で定められていますが、公示送達（裁判所）や官報掲載等の手続きを経ることが想定されます。マンション管理士や弁護士への相談が実務上不可欠です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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