不動産登記の「仮登記」の種類と本登記への移行手続き【実務解説】2026年版

📅 情報基準日：2026年5月現在

仮登記とは、本登記をする前に将来の本登記の順位を確保するための暫定的な登記です。仮登記の段階では対抗力（第三者への主張力）はありませんが、本登記したときに仮登記の順位に遡る効力があります。

仮登記の種類

種類	使用場面	内容
1号仮登記（不動産登記法105条1号）	登記手続要件（登記識別情報等）が揃っていない場合	権利変動は発生済みだが書類不備
2号仮登記（105条2号）	権利変動が将来発生する場合（売買予約・停止条件付売買等）	権利変動はまだ発生していない

仮登記の主な活用場面

• 売買予約の仮登記：将来の所有権移転に備えて順位確保
• 始期付き・条件付き売買：一定条件の成就で所有権が移転する場合
• 担保仮登記：金銭消費貸借に伴う代物弁済予約（不動産を担保に使う）

本登記への移行

仮登記後に本登記要件が整った段階で「仮登記に基づく本登記」を申請します。この本登記が完了すると、仮登記の日付に遡って対抗力が生じます。ただし仮登記後・本登記前に第三者が登記した権利は、本登記の後順位となり抹消される場合があります。

FAQ

Q. 仮登記のついた不動産を購入しても大丈夫ですか？

A. 注意が必要です。仮登記権利者が本登記を申請した場合、後から設定された所有権移転登記より仮登記の順位が優先されます。買主が仮登記後に所有権移転登記をしていても、仮登記権利者の本登記により所有権を失う可能性があります。購入前に仮登記の内容・目的を必ず確認してください。

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参考資料・公式情報

• 不動産登記法（e-Gov法令検索）
• 国土交通省：マンション管理士
• 国土交通省：賃貸住宅管理業

💡 四冠ホルダーからの一言：不動産に関わる法律は頻繁に改正されます。本記事執筆時点の情報をベースに、常に最新の法令・通達を確認する習慣をつけることをおすすめします。