不動産投資「節税効果の計算」所得税・住民税の軽減額を数字で試算【2026年版】

情報基準日：2026-05-23

不動産投資の節税効果は「減価償却費を経費計上して不動産所得を赤字にし、給与所得と損益通算する」仕組みで生まれます。節税額を正確に試算できれば、投資判断の精度が上がります。

節税の仕組み

①減価償却費：建物取得価額を法定耐用年数で分割（現金支出なしの経費）。②不動産所得の赤字：家賃収入−(減価償却費+ローン利息+修繕費等)がマイナスになる。③損益通算：不動産所得の赤字を給与所得から差し引ける（土地取得に充てたローン利息は通算不可）。④所得税・住民税の還付：課税所得が減るため税金が戻る。

節税額の試算例

給与所得2,000万円（所得税率45%・住民税10%）の方が木造アパート（建物1,500万円・耐用年数22年）を購入した場合：年間減価償却費＝1,500万円÷22年≈68万円/年。管理費・ローン利息・固定資産税等を含む経費合計150万円。家賃収入100万円。不動産所得：100−150＝△50万円（赤字）。節税額：50万円×(45%+10%)＝27.5万円/年（所得税・住民税の合計軽減額）。

節税の限界と注意点

①減価償却がなくなる：耐用年数経過後は減価償却費がゼロになり、以後は不動産所得が増えて課税が増加。②売却時の譲渡税：減価償却した分が取得費から控除されるため、売却時の譲渡所得が膨らむ（デフェラル効果：課税の先延ばし）。③土地のローン利息は通算不可（2026年現在の不動産所得の損益通算制限）。

よくある質問

Q. 年収600万円の会社員でも節税効果はありますか？

A. あります。所得税率20%・住民税10%＝合計30%の税率で節税できます。不動産所得の赤字が50万円あれば15万円/年の節税効果が得られます。高所得者ほど節税額が大きくなります。

Q. 節税目的での不動産投資は必ず得ですか？

A. 節税効果だけを目的にすると、空室・修繕・金利上昇でキャッシュフローがマイナスになるリスクがあります。節税は副次的メリットと考え、物件の収益性・立地・出口戦略を主に判断することが重要です。