📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」が課税されます。ただし自宅売却には強力な特例（3,000万円特別控除）があり、多くのケースで税金がゼロまたは大幅軽減できます。
目次
譲渡所得税の計算方法と税率
| 区分 | 要件 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下 | 39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税） |
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で所有期間5年超 | 20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税） |
| 10年超所有の軽減税率 | 自宅かつ10年超所有。課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10%＋住民税4%） |
| 3,000万円特別控除 | 自宅（居住用財産）の売却。所有期間・居住期間の条件あり | 譲渡所得から最大3,000万円を控除 |
取得費・譲渡費用の計算と申告のポイント
- 譲渡所得の計算：売却価格 − 取得費（購入価格＋購入時諸費用）− 譲渡費用（仲介手数料・印紙税等）= 譲渡所得
- 建物の取得費は減価償却後の額：建物部分は経過年数に応じて減価償却した後の額が取得費
- 取得費が不明な場合：売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費控除」が使える
- 確定申告：売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要（特別控除を受ける場合も）
FAQ
Q. 3,000万円特別控除を使うには何か条件がありますか？
A. 主な要件は①売却した不動産が自分の居住の用に供していること（居住用財産）②現に住んでいる場合または住まなくなって3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること③売った年の前年・前々年に同特例を使っていないことなどです。仮に売却価格が4,000万円でも取得費2,000万円・譲渡費用200万円の場合、譲渡所得は1,800万円で3,000万円控除内に収まるため税金はゼロです。特例の適用要件の詳細は国税庁のウェブサイトまたは税理士に確認してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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