不動産を売却した際に生じる「譲渡所得税」は宅建試験頻出テーマです。3,000万円特別控除・長期短期の税率区分・取得費の計算など、実務でも重要な知識を完全解説します。
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譲渡所得の計算
不動産を売却した場合の課税譲渡所得は以下の式で計算します。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 − (取得費 ＋ 譲渡費用) − 特別控除額
譲渡収入金額
売買代金（固定資産の交換の場合は交換により取得した資産の時価）。
取得費
不動産を取得した際の費用（購入代金＋仲介手数料＋登記費用等）から減価償却相当額を差し引いた金額です。
- 取得費が不明または実際の取得費が売却額の5%未満の場合：概算取得費（売却額の5%）を使用可
- 建物は減価償却後の金額が取得費（土地は減価償却なし）
譲渡費用
- 売却時の仲介手数料
- 売却のための広告費
- 測量費・建物解体費
- 買主との交渉のための費用
長期譲渡所得・短期譲渡所得の区分
売却した年の1月1日時点での所有期間によって税率が異なります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 39% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 20% |
| 長期（10年超居住用） | 10年超・居住用 | 10%（6,000万円以下部分） | 4% | 14% |
3,000万円特別控除（措法35条）
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、課税譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
適用要件
- 自己居住用の住宅・土地であること
- 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売主と買主が親族・同族会社等でないこと
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
3,000万円控除と軽減税率の併用
所有期間10年超の居住用財産を売却した場合、3,000万円特別控除と軽減税率（10年超軽減税率）を併用できます。
特定居住用財産の買換え特例（措法36条の2）
一定の要件を満たす居住用財産を売却して新たな居住用財産に買い換える場合、課税を将来に繰り延べる特例です。
- 3,000万円特別控除との選択適用（同時利用不可）
- 売却額より買換え額が大きい場合は全額繰り延べ
相続・贈与で取得した不動産の取得費
相続や贈与で取得した不動産を売却する場合、取得費は被相続人・贈与者の取得費を引き継ぎます（引き継ぎ取得費）。被相続人が長期間保有していた土地は取得費が非常に低くなる場合があります。
宅建試験 頻出ポイントまとめ
- 所有5年以下：短期39%、5年超：長期20%
- 3,000万円控除：居住しなくなってから3年目の年末まで
- 取得費不明：売却額の5%で計算可
- 3,000万円控除＋10年超軽減税率は併用可
- 買換え特例と3,000万円控除は選択適用（併用不可）
まとめ
譲渡所得税は「所有期間5年基準の税率区分」と「3,000万円特別控除の要件」が最頻出です。長期・短期の税率の数字（39%・20%）と10年超居住用の軽減（14%）を正確に覚えましょう。
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