「買い替え特例」利用時の不動産登記の手続きと注意点【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

居住用財産の買換え特例とは、マイホームを売却して新しいマイホームを購入する場合に譲渡所得税の課税を将来に繰り延べる制度です。登記の手続きは通常の所有権移転登記と同様ですが、確定申告の書類と連携して進める必要があります。

買い替え特例（課税繰り延べ）の主な要件

登記手続きと確定申告の連携ポイント

• 旧住宅の売却登記（所有権移転登記）と新住宅の取得登記を期間内に完了させる
• 確定申告に必要な「売却不動産の登記事項証明書（全部事項証明書）」を取得しておく
• 新住宅の登記完了後に「取得不動産の登記事項証明書」を確定申告書に添付
• 買換え特例と3,000万円特別控除は同年に併用できないため選択が必要

FAQ

Q. 買い替え特例で繰り延べた課税はいつ払うことになりますか？

A. 買い替え特例は課税を「免除」するのではなく「繰り延べる」制度です。新住宅を将来売却した際に、旧住宅の取得費・取得日が引き継がれ、その時点で課税が発生します。例えば1,000万円で買った旧住宅を5,000万円で売り（4,000万円の利益）新住宅を7,000万円で買った場合、新住宅の取得費は「7,000万円」でなく「引き継いだ旧住宅取得費の割合に応じた額」として計算されます。将来の売却時に大きな税負担が生じる可能性があるため、税理士との相談が不可欠です。