📅 情報基準日：2026年5月現在
投資用マンション（オーナーチェンジ物件＝入居者がいる状態での売却）は収益性の高さを数値で示すことが価格を最大化する最重要ポイントです。
目次
投資用マンションの価格算定に使われる指標
| 指標 | 計算式 | 売却価格への影響 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃収入÷物件価格×100 | 利回りが高いほど割安感→高値での売却が難しくなることも |
| 実質利回り（NOI利回り） | （年間家賃収入−管理費・修繕費等）÷物件価格×100 | 実質利回りが高いほど投資家に魅力的 |
| NOI（純収益） | 年間賃料収入−空室損失−運営コスト | NOIが高いほど収益物件として価値が高い |
売却価格を最大化するための準備
- 入居率・家賃・管理費・修繕費等の収益実績を3〜5年分整理してレポート化する
- 空室のある場合は売却前に満室にして収益性を高めてから売り出す
- 修繕が必要な箇所を事前に対処して「修繕リスクが少ない物件」としてアピール
- 投資家向けのポータルサイト（楽待・健美家等）に掲載して投資家へ直接訴求
FAQ
Q. オーナーチェンジ物件は居住用マンションより価格が低いと聞きましたが本当ですか？
A. 一般的にはその通りです。居住用（住居として購入できる）物件は自己居住・居住用ローン（低金利）が使えるため、投資家しか買えないオーナーチェンジ物件より実勢価格が高くなる傾向があります。ただし立地が良く収益性の高いオーナーチェンジ物件は投資家間で競合が生じ、高値で売れるケースも多くあります。入居者の退去後に居住用として売る方が高値になる場合もあるため、状況に応じた売却タイミングの選択が重要です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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