📅 情報基準日：2026年5月現在
📋 参照法令：マンションの建替え等の円滑化に関する法律（令和4年改正）
日本の老朽マンション問題は深刻化しており、築40年超のマンションは2023年時点で約125万戸、2033年には約278万戸に増加する見込みです。2022年改正の円滑化法により建替えの選択肢が広がりました。
目次
2022年改正マンション建替え円滑化法の主要改正点
| 改正項目 | 内容 |
|---|---|
| 容積率緩和の対象拡大 | 耐震性不足の認定マンション→省エネ基準不適合マンションにも容積率緩和を適用 |
| 管理計画認定制度の創設 | 管理状況の良好なマンションを自治体が認定。認定マンションは建替え・売却で優遇 |
| 要除却認定の拡大 | 耐震性不足に加え「火災安全性不足」「外壁剥落の危険性あり」なども認定対象に |
| 敷地売却制度の活用 | 建替えが困難な場合に区分所有者の5/4以上の多数決で敷地を売却・権利変換が可能 |
建替えを進める際の主な課題と対策
- 区分所有者全員の5/4以上の同意が必要（反対者との交渉が最大の課題）
- 建替え費用の資金調達（修繕積立金だけでは不足→容積率緩和で増床分を売却して費用捻出）
- 建替え期間中の仮住まい確保（建替え組合が一時補償金を支払う仕組みあり）
- 建替えアドバイザー（マンション管理士・弁護士・不動産鑑定士）の早期活用
FAQ
Q. 老朽マンションの建替えに反対している区分所有者への対処法はありますか？
A. 建替えに反対する区分所有者には①建替えのメリット（新築マンションへの権利変換・資産価値の回復）を丁寧に説明する、②売渡し請求（建替え決議後に反対者に対して行使できる権利）を検討するという方法があります。売渡し請求は区分所有法で認められており、建替え決議から2ヶ月以内に行使できます。弁護士・建替えアドバイザーと連携して進めることを推奨します。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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