親が亡くなり実家を相続した際、「売る」「貸す」「住む」のどれを選ぶべきか——感情的な判断をせず、法律・税金・実務の三軸で判断するための指針を宅建士が提供します。
目次
選択肢ごとのメリット・デメリット比較
| 選択肢 | メリット | デメリット・注意点 |
|---|---|---|
| 売却 | まとまった現金・維持管理から解放 | 3年以内の売却で特例活用のタイムリミット |
| 賃貸 | 毎月収入・将来の選択肢を残せる | 管理の手間・修繕リスク・入居者トラブル |
| 居住 | 住居費の節約・思い入れのある家を残せる | 遠方なら困難・固定費が続く |
売却を選ぶ場合：3,000万円特別控除の活用
被相続人が居住していた自宅を相続し売却する場合、相続空き家の3,000万円特別控除（租税特別措置法35条の3）が使える可能性があります。
主な要件
- 相続開始直前まで被相続人が一人暮らしをしていた（老人ホーム入居中は2021年改正で一定の条件下で適用可）
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物は耐震改修または解体が必要
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却
- 売却価格が1億円以下
例：相続した実家を3,500万円で売却（取得費500万円） 譲渡所得 = 3,500万 - 500万 = 3,000万円 3,000万円控除適用 → 課税所得 = 0円
この特例を使うには相続後3年以内の売却が絶対条件です。ぐずぐずしていると特例が使えなくなります。
賃貸を選ぶ場合：定期借家契約で柔軟に
「いつか売るかもしれない」「自分が住む可能性がある」場合は、借地借家法38条（e-Gov法令検索）の定期借家契約で始めることを強く推奨します。
- 契約期間終了で確実に退去させられる（普通借家だと正当事由が必要）
- 2〜3年の短期設定で賃貸しながら売却タイミングを探れる
- 賃貸に出すと相続空き家3,000万円特別控除が使えなくなるので注意
居住を選ぶ場合：名義変更と住宅ローンに注意
- 相続登記（不動産登記法76条の2（e-Gov法令検索））を3年以内に完了させる義務あり
- 自分名義の住宅ローンが残っていると二重の住宅費負担になる
- 小規模宅地等の特例（80%減額）を受けるために同居要件を満たしているか確認
共有相続の場合：早期の分割を
兄弟姉妹で共有相続になった場合は、できるだけ早く遺産分割協議を行い、単独所有または代償分割（誰かが取得して他の相続人に現金を払う）に整理することを推奨します。
民法256条（e-Gov法令検索）により、共有物分割請求はいつでも可能ですが、協議が整わないと裁判所による分割（競売または現物分割）になり、全員にとって不利な結果になることがあります。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：大家業は「感情ではなく数字で判断する経営」です。CF・実質利回り・デッドクロスのタイミングを常に把握しておくことが長期安定経営の要です。
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