📅 情報基準日：2026年4月17日
「3社に査定を頼んだら1,000万円も差があった」——こんな経験をした方も多いでしょう。査定額の差が生まれる理由と、正しい業者選びの方法を解説します。
査定額とは「3ヶ月以内に売れると見込む価格」
宅建業者が出す査定額は「3ヶ月以内に売却できると判断した価格」が基準です。あくまで業者の予測であり、この価格で必ず売れるという保証ではありません。
実際の売出価格は売主が決めます。査定額を参考に、査定額±10〜20%の範囲で売出価格を設定するケースが多いです。
査定額に差が生まれる3つの理由
① 評価手法の違い
査定の主な手法は以下の3つです（不動産鑑定評価基準の考え方を参考に各社が独自算出）：
- 取引事例比較法：近隣の成約事例と比較（最も一般的）
- 原価法：建物の再調達コスト－減価償却（戸建て・新築向き）
- 収益還元法：収益物件の収益力から逆算（投資物件向き）
どの事例を参照するか、補正率の判断基準が会社によって異なるため、査定額に差が出ます。
② 「高め査定」による媒介契約の獲得
これが最大の落とし穴です。意図的に高い査定額を提示し、媒介契約を取得しようとする業者がいます。その後「なかなか売れない」→「値下げを提案」→結果として最初に正直な査定を出した業者より安くなることも。
③ 業者の得意エリア・顧客層の違い
マンションに特化した業者・地域密着型の業者・全国展開の大手など、各社が持つ顧客層と成約実績が異なります。自社の買取顧客に合う物件は高く評価する傾向があります。
正しい査定額の読み方
- 3社以上に依頼：1〜2社では相場が分からない。3〜5社で「相場レンジ」をつかむ
- 中央値を基準にする：最高値と最低値を除いた中間付近が現実的な相場
- 査定の根拠を聞く：「なぜその価格か」を説明できない業者は要注意。根拠となる成約事例を見せてもらう
- 高すぎる査定を鵜呑みにしない：相場の20%以上高い査定は「媒介契約獲得目的」の可能性が高い
良い業者を選ぶ4つの基準
- その物件タイプ・エリアでの成約実績数
- 査定根拠の成約事例を具体的に提示してくれる
- 売れなかった場合の対応策（値下げ提案の基準）を事前に説明してくれる
- 担当者のレスポンスの早さ・誠実さ
よくある質問（FAQ）
Q. 査定は無料？
A. 宅建業者による査定は無料です。一括査定サービスを使えば、複数社に無料で同時依頼できます。
Q. 売出価格は査定額通りにすべき？
A. 査定額はあくまで参考値です。急いでいる場合は査定額以下、時間をかけられる場合は査定額より少し高めに設定して様子を見る戦略もあります。
Q. 一番高い査定額を出した業者に任せるべきか？
A. 高い査定額だけで選ぶのは危険です。査定根拠・業者の誠実さ・実績を総合的に判断してください。
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本記事は執筆時点の法令・公的データに基づき作成していますが、正確性・完全性を保証するものではありません。最終判断は必ず公的機関の最新情報をご確認ください。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：不動産売却は「情報の非対称性」が最も大きい取引のひとつです。複数社に査定を依頼し、自分で相場を把握してから交渉に臨むことが高値売却の鉄則です。
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