📅 情報基準日：2026年4月17日
「専任と専属専任って何が違うの？」「一般媒介は複数社に頼めるなら一番良いの？」——媒介契約の選択は売却成否を左右します。宅建業法34条の2を踏まえ、四冠ホルダーが徹底解説します。
媒介契約3種類の違い一覧
| 項目 | 専属専任 | 専任 | 一般 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる業者数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社可 |
| 自己発見取引 | 不可 | 可 | 可 |
| レインズ登録義務 | 契約から5日以内 | 契約から7日以内 | 義務なし |
| 業務報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
| 契約有効期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 制限なし |
専属専任媒介の特徴
最も業者への縛りが強い契約です。自己発見取引（売主が自分で買主を見つけて売ること）もできません。その分、業者は最も積極的に動く義務があります。
向いているケース：早く確実に売りたい、業者に全面的に任せたい、物件の流通性が高いエリア。
専任媒介の特徴
専属専任との違いは「自己発見取引ができる」点だけです。知人・親族に買ってもらえる可能性がある場合に有利です。
向いているケース：バランス重視、業者への依頼を一本化しつつも自分でも売り先を探したい場合。
一般媒介の特徴
複数の業者に依頼でき、競争原理が働くように見えます。しかし実態は各社の積極性が落ちやすいです。レインズへの登録義務もないため、情報が拡散されない可能性があります。
向いているケース：人気物件で問合せが多い、特定の複数業者に競争させたい場合。一般的な物件では慎重に。
囲い込みに注意
専任・専属専任で注意すべきなのが「囲い込み」です。業者が売主・買主の双方から仲介手数料を受け取る「両手仲介」を狙い、他社からの問合せを断ったりレインズへの登録を遅らせる悪質な行為です。
対策：レインズへの登録日を確認する（宅建業法34条の2第5項で登録証明書の交付義務あり）。定期的に他社に問合せてみる。
よくある質問（FAQ）
Q. 専任媒介を途中で解除できる？
A. 正当な理由があれば解除できますが、業者側に落ち度がない場合は費用（広告費等）の請求を受ける可能性があります。契約前に解除条件を確認しておきましょう。
Q. 一般媒介から専任媒介に変更できる？
A. 契約期間中は原則として変更できませんが、期間満了後に変更することは可能です。
Q. 「自己発見取引」の「専任媒介なら可能」はどういう意味？
A. 親族や知人など売主自身が見つけた買主との取引は、業者を通さずに直接売買契約を結べるという意味です。専属専任はこれができない点が専任との最大の違いです。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・公的データに基づき作成していますが、正確性・完全性を保証するものではありません。最終判断は必ず公的機関の最新情報をご確認ください。
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参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：不動産売却は「情報の非対称性」が最も大きい取引のひとつです。複数社に査定を依頼し、自分で相場を把握してから交渉に臨むことが高値売却の鉄則です。
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