📅 情報基準日：2026年4月14日
賃貸物件を所有して家賃収入を得ると、毎年確定申告が必要になります。正しく申告することで節税効果を最大化できますが、初めての方には複雑に感じるかもしれません。本記事では、不動産オーナーの確定申告の基礎を分かりやすく解説します。
目次
確定申告が必要なのはどんな場合？
- 給与所得以外の所得（不動産所得）が年間20万円を超える場合
- 給与収入が2,000万円を超える場合
- 専業大家（給与所得がない場合）
不動産所得の計算方法
不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費
総収入金額に含まれるもの
- 家賃収入（月額家賃×12ヶ月）
- 礼金・更新料（返還不要なもの）
- 共益費・管理費（オーナーが受け取る場合）
- 駐車場使用料
必要経費として計上できるもの
| 経費の種類 | 内容 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 賃貸物件にかかる税金全額 |
| 管理委託費 | 管理会社への委託費用 |
| 修繕費 | 建物の維持・修繕費用 |
| ローン利息 | 元本返済は不可、利息部分のみ経費 |
| 火災保険料 | 年払いは全額、長期一括払いは按分 |
| 減価償却費 | 建物の価値減少分（詳細は後述） |
| 広告宣伝費 | 入居者募集のための広告費 |
| 交通費・通信費 | 物件管理に要した実費（按分計算） |
| 税理士費用 | 不動産所得に関する税務申告費用 |
減価償却費の計算方法
減価償却とは、建物の取得費用を毎年少しずつ経費として計上する仕組みです。建物の法定耐用年数に基づいて計算します。
主な建物の法定耐用年数
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨（骨格材3mm以下） | 19年 |
| 軽量鉄骨（骨格材3〜4mm） | 27年 |
| 重量鉄骨（骨格材4mm超） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート（RC） | 47年 |
例）木造アパート・建物取得価格2,000万円の場合：
年間減価償却費 = 2,000万円 ÷ 22年 ≒ 90.9万円/年（定額法）
青色申告と白色申告の違い
| 項目 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 特別控除 | 最大65万円控除（e-Tax提出・複式簿記） | なし |
| 赤字の繰越 | 3年間繰越可能 | 不可 |
| 帳簿の要件 | 複式簿記（または簡易簿記） | 簡易な記録でよい |
| 手間 | やや多い | 少ない |
不動産オーナーには青色申告（65万円控除）が圧倒的にお得です。税務署に「青色申告承認申請書」を提出（開業後2ヶ月以内）することで適用できます。
まとめ：会計ソフトの活用がおすすめ
不動産所得の確定申告には「freee会計」「マネーフォワードクラウド確定申告」などの会計ソフトを活用すると、帳簿作成・申告書作成が効率化されます。年間費用1〜2万円程度で、節税効果と比べれば十分に元が取れます。
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免責事項
本記事の内容は執筆時点の情報に基づき作成していますが、正確性・完全性を保証するものではありません。投資・経営判断は必ず専門家にご相談ください。
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