📅 情報基準日：2026年4月1日（不動産登記法・民法 最新改正時点）
民法177条「第三者」の範囲
民法第177条は「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と定めています。この「第三者」の範囲が多くの判例で争われています。
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背信的悪意者には登記なく対抗できる
判例①：背信的悪意者排除の法理（最高裁昭和43年8月2日）
最高裁判所昭和43年8月2日判決は、「民法177条の第三者とは登記の欠缺を主張することが信義則に反すると認められる者（背信的悪意者）を含まない」と判示しました。単なる悪意者（登記がないことを知っていた者）は第三者に含まれますが、背信的悪意者（社会通念上許容できない目的や手段で登記競争に介入した者）は対抗を受け入れてもらえません。
判例②：背信的悪意者の認定基準（最高裁昭和36年4月27日）
最高裁判所昭和36年4月27日判決は、「背信的悪意者の認定は、第三者が未登記権利者の存在を知るだけでなく、その者を害する目的または経緯の違法性を要する」と判示しました。単に「先買人がいると知っていた」というだけでは背信的悪意者にならないことに注意が必要です。
無効登記・虚偽の登記に関する判例
判例③：意思表示によらない所有権取得と登記（最高裁昭和46年6月4日）
最高裁判所昭和46年6月4日判決は、「時効取得・相続など法律の規定による権利取得については、登記がなくても第三者に対抗できる」と確認しました（民法177条の「登記を要する物権変動」は意思表示に基づくものが原則）。ただし時効完成後の第三者には登記が必要です。
判例④：虚偽表示に基づく登記と第三者保護（民法94条2項）
最高裁判所昭和45年7月24日判決は、「通謀虚偽表示によって作出された虚偽の登記を信頼した善意の第三者は保護される（民法94条2項）。さらに直接の第三者から転得した転得者も、転得者自身が善意であれば保護される」と判示しました。
仮登記の効力に関する判例
判例⑤：仮登記の対抗力（最高裁昭和36年5月4日）
最高裁判所昭和36年5月4日判決は、「仮登記は本登記の順位保全効力を有するが、それ自体では第三者対抗力はなく、本登記がなされて初めて仮登記の順位で対抗できるようになる」と確認しました。仮登記後・本登記前に登記した第三者は、本登記によって覆される可能性があります。
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FAQ
Q. 登記名義が自分でも実体的な権利がなければ保護されませんか？
A. 不動産登記には公信力がないため、登記名義だけでは実体的な権利取得になりません（公信の原則は適用なし）。ただし登記を信頼した善意の第三者が民法94条2項の類推適用等で保護される場合があります。
Q. 二重譲渡の場合、後から買った人が先に登記すれば所有権を取得しますか？
A. 原則として先に登記した者が所有権を対抗できます。ただし後から登記した者が背信的悪意者である場合は対抗できません（最高裁昭和43年8月2日判決）。
Q. 相続登記の義務化で登記しなかった場合の不利益は？
A. 2024年4月から相続登記は3年以内に義務化されました（不動産登記法76条の2）。正当な理由なく未登記の場合は10万円以下の過料の対象となります。また登記がない状態では第三者への対抗もできません。
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