借地権の対抗要件は宅建・マンション管理士試験で繰り返し出題される重要テーマです。「借地上の建物に登記があれば土地の登記がなくても第三者に対抗できる」という原則と、その例外を判例から理解することが合格の鍵です。
借地権の対抗要件の原則（借地借家法10条（e-Gov法令検索））
借地権は登記がなくても、借地上の建物の登記があれば第三者に対抗できます。具体的には：
- 建物の所有権保存登記（借地人名義）があれば、土地が第三者に譲渡されても借地権を主張できる
- 土地自体の借地権登記は不要（地主が協力してくれなくても保護される）
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重要判例①：未登記建物と対抗要件（最判昭和50年3月6日）
借地上に建物を建てたが滅失・新築を繰り返す場合、新建物に登記がなければ対抗要件を失うと判示されました。建物が滅失した場合の取扱いについては借地借家法10条2項で補完されており、「滅失後2年以内かつ掲示がある場合」には対抗力が維持されます。
試験ポイント：建物滅失から2年以内に再築し、再築建物の登記を備えれば対抗力は維持されます。
重要判例②：建物の表示登記と対抗要件（最判昭和34年8月7日）
借地上の建物登記として「表示登記（建物の物理的状況の登記）」で足りるかについて、最高裁は表示登記で十分であり権利登記（所有権保存登記）は不要と判示しました。
重要判例③：建物登記の名義と対抗要件（最判昭和47年6月22日）
借地人（親）が建物を建て、子名義で登記した場合に第三者への対抗力があるかが争われました。
最高裁の判断：借地権者本人名義の登記でなければ借地借家法10条の対抗要件を備えたとはいえない。子名義の登記では親の借地権を第三者に対抗できない。
重要：この判例は実務・試験ともに頻出です。「建物登記は借地人本人名義でなければならない」と覚えてください。
重要判例④：地上権と賃借権の違い
借地権には「地上権」と「土地賃借権」の2種類があります。
| 項目 | 地上権 | 土地賃借権 |
|---|---|---|
| 性質 | 物権（強い権利） | 債権（弱い権利） |
| 対抗要件 | 地上権の登記 | 建物の登記（借地借家法10条） |
| 地主の同意 | 不要（譲渡・転貸自由） | 原則必要 |
| 地主の設定義務 | 地主が設定を強いられる場合あり | 地主に登記協力義務なし |
重要判例⑤：土地の新所有者と借地人の関係
対抗要件（建物登記）を備えた借地人に対して、新たに土地を取得した者（新地主）は借地権の存在を否定できません。新地主は旧地主が結んだ借地契約をそのまま引き継ぎます（賃借権の場合は民法605条の2、地上権の場合は物権として当然追及可）。
借地権の存続期間と更新の判例
借地借家法上の普通借地権の存続期間は最低30年です。期間満了後の更新拒絶には「正当事由」が必要で、単なる地主側の事情だけでは認められません。正当事由の判断は「双方の利用状況・財産状況・立退料の提供」等を総合的に考慮します（最判平成6年10月25日）。
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まとめ
借地権の対抗要件でおさえるべき核心は「建物登記は借地人本人名義で行うこと」「建物滅失後2年以内の掲示で対抗力を維持できること」の2点です。名義の問題は実際の試験でも引っかけとして出題されやすいので注意してください。
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参考資料・公式情報
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