造作買取請求権（借地借家法33条（e-Gov法令検索））は、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作を、賃貸借終了時に時価で買い取るよう請求できる権利です。宅建・賃管試験では「何が造作にあたるか」「特約で排除できるか」が頻出論点です。
造作買取請求権の要件（借地借家法33条1項）
- 建物の賃借人であること
- 賃貸人の同意を得て建物に「造作」を付加したこと（または賃貸人から買い受けた造作であること）
- 賃貸借が期間満了または解約申入れによって終了したこと
- 賃借人から賃貸人に対して時価での買取りを請求すること
📚 合格への最短ルートを探している方へ
判例は条文と組み合わせて理解しないと本試験では得点になりません。私が四冠を達成した際も、判例の射程・結論・理由を体系的に整理してくれるLEC東京リーガルマインドの講義に何度も助けられました。
→ LEC宅建講座の詳細・資料請求はこちら
重要判例①：「造作」の意義（最高裁）
最高裁判所 昭和29年3月11日判決 民集8巻3号672頁
「造作」とは「建物に付加された物件であって、賃借人が所有し、かつ建物の使用に客観的便益を与えるもの」をいいます。具体的には畳・建具（雨戸・障子等）・エアコンの据付工事部分・給排水設備等が造作にあたります。
造作にあたらないもの：賃借人が取り外して持ち出せる動産（エアコン本体の移動可能部分等）、建物本体に固定されていない家具・什器など。
重要判例②：造作買取請求権の排除特約の有効性
最高裁判所 昭和28年9月25日判決 民集7巻9号979頁
造作買取請求権は任意規定であり、「造作買取請求権を排除する」旨の特約は有効と判示されました。これは借地借家法の強行規定（賃借人に不利な特約を無効とする規定）の対象外です。
重要対比：同じ借地借家法でも、建物買取請求権（31条）や更新拒絶の正当事由（28条）は強行規定であり特約で排除できません。一方、造作買取請求権（33条）・賃料減額請求権の定期借家における排除（38条7項）は任意規定です。
重要判例③：造作の時価算定（裁判例）
造作買取価格の「時価」は、取引時における客観的な交換価値（市場価格）を基準とし、設置費用から経年減価を控除した額が目安となります。判例・裁判例は「当事者の主観的な評価ではなく、客観的な市場価値に基づいて算定すべき」という考え方を採用しています。
造作買取請求権の効果
- 請求権の行使により、賃貸人・賃借人間に売買契約が成立したのと同一の法律効果が生じる（形成権）
- 賃借人は造作の引渡しと引換えに代金の支払いを請求できる（同時履行の抗弁あり）
- 賃貸人が代金を支払うまでの間、造作について留置権を主張できる
借地借家法の任意規定・強行規定まとめ
| 規定 | 強行/任意 | 賃借人不利の特約 |
|---|---|---|
| 更新拒絶の正当事由（28条） | 強行 | 無効 |
| 建物買取請求権（13条） | 強行 | 無効 |
| 造作買取請求権（33条） | 任意 | 有効 |
| 賃料減額請求権（32条） | 強行（原則） | 無効（定期借家は排除可） |
📚 本気で合格を目指す方へ
判例の理解は暗記ではなく「なぜその結論になるのか」を掴むことが重要です。独学で判例学習に行き詰まっているなら、実績のある予備校の力を借りるのが合格への近道です。
→ LEC宅建講座の詳細・資料請求はこちら
まとめ
造作買取請求権は「任意規定→特約で排除可」「建物買取請求権（強行規定）との対比」がもっとも重要な試験ポイントです。何が「造作」にあたるかの判断（賃借人所有・付加された物・建物に客観的便益をもたらすもの）と、形成権としての効力（請求と同時に売買成立）も頻出です。
関連記事
- 【判例解説】宅建業法の媒介契約（34条の2）の重要判例｜専任媒介・一般媒介・報酬請求権【宅建業法2026】
- 【判例解説】宅建業法の広告規制（32条）の重要判例｜誇大広告・不当表示・措置命令【宅建業法2026】
- 【判例解説】建物買取請求権（借地借家法13条）の重要判例｜形成権・相当価格・特約の可否【宅建2026】
参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：不動産に関わる法律は頻繁に改正されます。本記事執筆時点の情報をベースに、常に最新の法令・通達を確認する習慣をつけることをおすすめします。
コメント