※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
用途地域とは何か
用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の利用目的を制限するために都市計画区域に定められる13種類の区域です。「この土地にはどんな建物を建てていいか」を決めるルールで、用途地域が違うと建てられる建物・建てられない建物が異なります。
宅建試験では用途地域の出題が多く、「この建物はどの用途地域に建てられるか」という問題が頻出です。
用途地域13種類の一覧と特徴
住居系（8種類）
| 用途地域 | 主なイメージ | 建てられる主な建物 | 建てられない主な建物 |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 閑静な住宅街 | 住宅・小規模店舗兼用住宅・幼稚園・小学校 | コンビニ（単独）・アパート（一定規模以上）・事務所 |
| 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅中心だが小規模店舗あり | 第一種＋150㎡以下の店舗 | 中規模以上の店舗・事務所 |
| 第一種中高層住居専用地域 | マンションが建てられる住宅地 | 住宅・マンション・病院・大学・500㎡以下の店舗 | 事務所・ホテル・娯楽施設 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅＋中規模店舗 | 第一種中高層＋1,500㎡以下の店舗・事務所 | 大規模店舗・ホテル |
| 第一種住居地域 | 住宅と3,000㎡以下の施設 | 住宅・マンション・3,000㎡以下の店舗・事務所・ホテル | カラオケ・パチンコ・大規模集客施設 |
| 第二種住居地域 | 住宅＋各種施設が混在 | 第一種住居＋カラオケ・パチンコ・ゴルフ練習場 | 大規模工場・危険物施設 |
| 準住居地域 | 幹線道路沿いの住居と商業の混在 | 住宅＋自動車販売・映画館（客席200㎡未満） | 大規模工場 |
| 田園住居地域 | 農地と低層住宅の共存 | 住宅・農産物直売所・300㎡以下の店舗 | マンション・商業施設・工場 |
商業系（2種類）
| 用途地域 | 主なイメージ | 建てられる主な建物 | 建てられない主な建物 |
|---|---|---|---|
| 近隣商業地域 | 近隣の日常的な買い物の場 | 住宅・店舗・事務所・映画館・カラオケ | 大規模工場・危険物の多い施設 |
| 商業地域 | 繁華街・オフィス街 | ほぼ全ての用途（住宅・超高層ビル・大型商業施設） | 一部の危険性が高い工場・危険物貯蔵施設 |
工業系（3種類）
| 用途地域 | 主なイメージ | 建てられる主な建物 | 建てられない主な建物 |
|---|---|---|---|
| 準工業地域 | 軽工業と住居・商業が混在 | 住宅・店舗・軽工業工場・危険性の低い施設 | 危険性が高い工場・大規模な特殊建築物の一部 |
| 工業地域 | 工場中心だが住宅も可 | 工場全般・住宅・事務所 | 学校・病院・ホテル・映画館 |
| 工業専用地域 | 工場のみ（住宅は建てられない） | 工場・倉庫・一部の事務所 | 住宅・店舗・学校・病院・ホテル・映画館 |
宅建試験頻出の用途地域問題パターン
- 「住宅を建てられない用途地域」→ 工業専用地域のみ（よく引っかけに使われる）
- 「病院・学校を建てられない用途地域」→ 工業地域・工業専用地域・第一種・第二種低層住居専用地域
- 「ホテルが建てられない用途地域」→ 第一・二種低層、第一・二種中高層、工業・工業専用地域
- 「用途地域の指定が必ず行われる区域」→ 市街化区域（線引きの都市計画区域内）
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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