東京23区の地価は、2022年以降急激な上昇が続いています。国土交通省の公示地価データを基に、2026年の23区地価ランキングとエリア別の特徴・投資判断のポイントを解説します。
東京23区 地価水準ランキング（2025年公示地価・住宅地）
| 順位 | 区名 | 平均地価（円/m²）目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 1 | 港区 | 200万円超 | 外国人需要・高額マンション集積 |
| 2 | 千代田区 | 180万円超 | オフィス・政府機関集中 |
| 3 | 渋谷区 | 150万円超 | IT企業・若年層需要強い |
| 4 | 新宿区 | 120万円超 | 商業・住宅混在・外国人も多い |
| 5 | 文京区 | 100万円前後 | 大学・病院多く安定需要 |
| 6 | 目黒区 | 90万円前後 | 高級住宅街・中目黒人気 |
| 7 | 中央区 | 85万円前後 | 湾岸再開発・HARUMI FLAG |
| 8 | 品川区 | 80万円前後 | リニア・再開発で注目度上昇 |
（出典：国土交通省 地価公示 2025年版。数値は目安であり、地点によって大きく異なります）
上昇率が高いエリア（2026年注目区）
品川区・大田区（リニア・再開発効果）
品川駅周辺の大規模再開発と、リニア中央新幹線の開業（2027年予定）を見越した先行需要により、品川・大田区の地価上昇率が高まっています。特に品川駅徒歩圏のマンション需要は国内外から強く、投資用途でも注目されています。
江東区（湾岸エリア）
有明・豊洲・東雲などの湾岸エリアは、新築マンションの大規模供給が続きながらも人気が衰えていません。共働き世帯・子育て世帯からの需要が強く、利回りも比較的確保しやすいエリアです。
荒川区・足立区（割安感からの上昇）
都心に比べて割安感のある北東部エリアも上昇傾向にあります。利回りを重視する投資家にとって魅力的なエリアで、若年層の流入も増えています。
投資用途での地価・エリア選定ポイント
- 路線・駅の利便性：山手線・主要路線の駅徒歩10分以内は空室リスクが低い
- 再開発計画の有無：開発計画があるエリアは将来の地価上昇が期待できる
- 人口動態：人口・世帯数が増加しているエリアを選ぶ（総務省住民基本台帳で確認）
- 現在の利回りとの兼ね合い：地価上昇エリアは利回りが低下しているため、CFとの両立を確認
まとめ
東京23区の地価は港・千代田・渋谷の3区が突出しており、再開発エリアを中心に上昇が続いています。投資目的での購入は、地価の絶対水準だけでなく利回り・人口動態・将来の開発計画を総合的に判断することが重要です。
▶ 動画で学ぶ：都心マンション投資の基礎知識
入居率99.96%・駅徒歩5分以内70%の実績を持つJPリターンズが、動画セミナーで資産形成の基礎を公開中。会社員が区分マンション投資を始める前に知るべきポイントを無料で確認できます。
→ 不動産投資の動画セミナーを無料で見る【JPリターンズ】
🏛️ 参考：公的機関・一次情報
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
コメント