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デューデリジェンスとは
デューデリジェンス（Due Diligence、DD）とは、不動産投資において購入前に物件・法的・財務的・物理的な観点から徹底的に調査・検証するプロセスです。リスクを事前に把握し、適正な購入価格を判断するために不可欠です。
不動産投資家として複数の物件取得を経験してきた立場から、DDを怠って購入した物件で想定外の問題が発覚するケースを見てきました。時間・コストをかけてもDDは必ず実施してください。
物理的調査（建物・設備の状態確認）
- 建物インスペクション：外壁・屋根・基礎・給排水設備の劣化状況を専門家が調査
- アスベスト調査：1980年代以前の建物は使用の可能性を確認（除去費用が発生する場合がある）
- 土壌汚染調査：工場跡地・ガソリンスタンド跡地等は特に重要
- 耐震診断：旧耐震基準の建物は現行基準への適合状況を確認
法的調査（権利・規制の確認）
| 調査項目 | 確認方法 |
|---|---|
| 所有権・抵当権・賃借権 | 登記簿謄本（全部事項証明書） |
| 用途地域・建ぺい率・容積率 | 役所の都市計画部署・オンライン |
| 道路の種別（建築基準法上の道路か） | 役所の建築指導課 |
| 接道状況（建築可能か） | 現地確認・役所確認 |
| 境界確定の状況 | 確定測量図・地積測量図 |
| 賃貸借契約の内容 | 現行の賃貸借契約書の確認 |
財務的調査（収益・コストの確認）
- 実際の賃料収入：過去3年分のレントロール（入居一覧）を入手
- 空室率の実績：各部屋の入退去履歴を確認
- 管理費・修繕費の実績：過去の支出記録を確認
- 固定資産税・都市計画税：納税通知書で実額を確認
- ローン条件：既存ローンがあれば引き継ぐ条件を確認
市場調査（立地・需要の確認）
- 周辺の賃貸需要（空室率・賃料相場）の現地調査
- 周辺物件の入居状況・募集条件との比較
- 人口動態・将来の開発計画の確認
- 地域の雇用状況（近隣の主要事業所・大学等）
DDで発見した問題への対処
- 価格交渉：発見した問題の修繕コストを根拠に値引き交渉する
- 条件付き契約：インスペクション・融資・権利調査を条件とした契約（一定期間内に問題があれば解除可能）
- 購入断念：リスクが許容できない場合は断る決断も重要
DDにかかるコスト（インスペクション・測量・法的調査）は数万〜数十万円ですが、購入後に発覚する問題のコストに比べれば非常に小さい投資です。面倒に思わず、必ず実施することをお勧めします。
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🏛️ 参考：公的機関・一次情報
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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