宅建「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」の改正ポイント完全解説【2026年版】

契約不適合責任とは何か

2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に改められました。売買の目的物が契約の内容に適合しない場合、買主は売主に対して追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除を行うことができます。

旧制度（瑕疵担保責任）との主な違い

比較項目	旧制度（瑕疵担保）	新制度（契約不適合）
責任の範囲	隠れた瑕疵のみ	契約内容に不適合なもの全て
買主の救済手段	損害賠償・解除のみ	追完請求・減額請求・損賠・解除
権利行使期間	知った時から1年以内	知った時から1年以内に通知
隠れた瑕疵の要件	必要	不要（契約不適合であればよい）

買主の4つの権利

• 追完請求：修補・代替物の引渡し・不足分の引渡しを請求（売主は方法を選択できる）
• 代金減額請求：追完が不能・売主が拒否した場合等に、不適合の程度に応じた減額を請求
• 損害賠償請求：売主の帰責事由が必要（無過失なら不可）
• 解除：不適合が軽微な場合は不可

宅建業者が売主の場合の特則

宅建業者が売主で、買主が一般人（業者でない）の場合、契約不適合責任の特約による制限が禁止されています。最低限、引渡しから2年以上の期間を保証しなければなりません（宅建業法40条）。

試験頻出ポイント

• 権利行使期間は「知った時から1年以内に通知」（訴訟提起ではなく通知でよい）
• 種類・品質の不適合：知った時から1年以内に通知が必要
• 数量不足：知った時から1年以内（特別な規定なし）
• 業者間取引（BtoB）では特約で責任制限が可能

まとめ

契約不適合責任は民法改正の重要テーマとして宅建試験で頻出です。旧制度との違い・4つの権利行使方法・業者特則を整理して確実に得点しましょう。

---

執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）