宅建「自己所有物件・クーリングオフ・手付倍返し」宅建業者が売主の場合の規制【2026年版】

宅建業者が売主となる場合の特別規制

宅建業者が自ら売主として取引を行う場合、買主（一般消費者）を保護するため、通常の仲介取引では適用されない8つの規制（8種規制）が設けられています。

8種規制の主な内容

規制	内容
①自己所有外の物件の売買契約禁止	他人の物件・未取得物件の売買契約は原則禁止（一定条件下で可）
②クーリングオフ	事務所等以外で契約した場合、8日以内なら無条件解除可
③損害賠償額等の予定制限	違約金・損害賠償の合計が代金の20%超は無効
④手付金の制限	手付金額は代金の20%以内・手付解除の保護
⑤手付金等の保全措置	一定額超の手付金は保全義務あり
⑥割賦販売の解除制限	30日以上の書面催告後でなければ解除不可
⑦所有権移転登記等の措置	代金の10%超・1000万円超受領前に移転登記・保全が必要
⑧契約不適合責任の特約制限	引渡しから2年以上の期間保証が必要

クーリングオフの詳細

クーリングオフが適用されない「事務所等」：宅建業者の事務所・案内所（専任宅建士設置）・買主が申し出た自宅・勤務先。クーリングオフ可能期間：書面で告知された日から8日以内（書面による）。

手付倍返しと手付流し

手付解除の規定：買主は手付を放棄（手付流し）、売主は手付の倍額返還（手付倍返し）により解除できます。ただし相手方が履行に着手した後は手付解除不可です。

試験頻出ポイント

• 8種規制は業者間取引（BtoB）には適用されない
• クーリングオフは「書面」による解除が必要（口頭不可）
• 手付金の保全措置：未完成物件は5%超または1000万円超で必要

まとめ

8種規制は宅建試験の高配点テーマです。「適用される条件（買主が一般消費者）」と各規制の数字（20%・8日・2年等）を正確に覚えておきましょう。

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執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）