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賃料増減額請求権とは
借地借家法32条は、経済事情の変動・近隣相場との著しい乖離がある場合、貸主・借主のどちらからでも賃料の増減額を請求できると定めています。これを賃料増減額請求権といいます。
賃料値上げを請求できる条件（貸主側）
- 土地・建物の固定資産税等の公租公課が増加した
- 土地・建物の価格が上昇した（地価上昇等）
- 近傍類似の建物の賃料と比較して著しく不相当になった
賃料値下げを請求できる条件（借主側）
- 土地・建物の固定資産税等が減少した
- 近傍類似の建物の賃料と比較して著しく高くなった
- 建物の老朽化・設備の劣化で価値が著しく下落した
増減額請求の手続き
賃料増減額請求は一方的な意思表示で効力が生じます（内容証明郵便が有効）。ただし相手方が合意しない場合は、調停前置主義によりまず調停の申立てが必要です（調停が不成立の場合に訴訟へ）。
増減額が争われている間の賃料支払い
増額が争われている間は借主は相当と認める額を支払えばよい（法定）。減額が争われている間は、貸主は相当と認める額の支払いを受け取れます。後に確定した額との差額には年1割の利息が付きます。
定期借家契約での賃料改定
定期借家契約でも賃料増減額請求権は原則として適用されます。ただし「一定期間は増減しない」旨の特約は有効とされており、その期間は請求できません。
まとめ
賃料改定は法律に基づく権利ですが、交渉・調停・訴訟と段階を踏む必要があります。まずは市場調査データを揃え、誠実な協議から始めることが最も現実的な解決策です。
🏛️ 参考：公的機関・一次情報
執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）
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