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原状回復とは
原状回復とは退去時に「借りたときの状態に戻すこと」です。ただし国土交通省のガイドラインでは、原状回復＝「借主の故意・過失・善管注意義務違反による損傷の回復」と定義しており、通常使用による劣化（自然損耗・経年劣化）は含まれません。
借主負担vs貸主負担の判断基準
| 事例 | 負担者 | 理由 |
|---|---|---|
| 日焼けによる壁紙・フローリングの変色 | 貸主 | 自然損耗 |
| 家具設置による床の凹み（通常範囲） | 貸主 | 通常使用 |
| タバコのヤニ・臭いによる汚損 | 借主 | 善管注意義務違反 |
| ペットによる傷・臭い・汚れ | 借主 | 善管注意義務違反 |
| 故意・不注意による穴・キズ | 借主 | 故意・過失 |
| 掃除を怠ったことによるカビ・汚損 | 借主 | 善管注意義務違反 |
| 電球・蛍光灯の交換（切れ） | 借主 | 消耗品の取替え |
| エアコンの通常使用による故障 | 貸主 | 設備の自然損耗 |
経過年数による負担割合
借主負担が認められる場合でも、経過年数に応じた減価（価値の減少）を考慮する必要があります。例えばクロス（壁紙）の耐用年数は6年とされており、6年居住後は残存価値が約1円（ほぼゼロ）になるため、借主負担はほとんど生じません。
特約で借主負担を拡大できるか
契約特約で「クリーニング費用は借主負担」「畳表替えは借主負担」などを定めることは可能です。ただし消費者契約法上、著しく不当な特約（借主に過大な負担を課すもの）は無効になる場合があります。特約は合理的な範囲で明確に記載することが重要です。
トラブル時の相談先
- 国民生活センター・消費生活センター（無料相談）
- 各都道府県の不動産相談窓口
- 弁護士・司法書士（少額訴訟も活用可）
まとめ
原状回復の負担区分は入居前のチェックと退去時の立会いで多くのトラブルを防げます。国交省ガイドラインを基準に、公平な負担区分を合意することが大切です。
🏛️ 参考：公的機関・一次情報
執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）
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